Articles de fond

10 questions à vous poser si vous voulez acquérir une maison

Jan Romain, 7 juin 2016

Vous avez une habitation en vue? Alors vous devez absolument vous poser les questions suivantes avant de signer l’acte de vente. Vous serez ainsi assuré du bon déroulement financier de l’achat de la maison de vos rêves.

Question 1 : combien pouvez-vous rembourser à la banque?

Dans la pratique, il arrive souvent que la banque veuille vous prêter plus que le montant que vous pouvez assumer pour continuer à vivre de façon confortable. Vous devez donc pouvoir estimer correctement votre propre capacité d’emprunt. Chaque banque suit ses règles quant au montant du crédit habitation qu’elle octroie. Ces règles reposent sur le « consommateur moyen » et sur les chiffres du revenu national moyen, sur la composition du ménage et sur les dépenses. La stabilité de vos revenus est le principal facteur pour pouvoir conclure un emprunt. Les charges de l’emprunt qui sont adaptées à votre profil d’après la banque sont présentées dans un tableau sous forme de pourcentage par rapport à votre revenu net stable. Le rapport entre les charges et votre revenu net peut ainsi s’élever à 30 %, 40 % ou 50 %. Un supplément peut être réservé pour vivre, en fonction de votre situation de famille. Si d’autres emprunts ou une pension alimentaire sont en cours, ils sont soustraits de votre montant disponible. Assurez-vous de ne pas avoir la corde au cou : la part résiduelle de vos revenus après décompte de votre emprunt et de toutes les charges est-elle suffisante pour ne pas se retrouver dans le rouge?

Question 2 : combien pouvez-vous réellement rembourser?

La meilleure façon de savoir ce que vous pouvez et voulez rembourser sur un nouvel emprunt est de partir de vos charges de logement actuelles. Prenez le montant de votre loyer ou la mensualité de votre emprunt. Ajoutez-y le montant que vous pouvez économiser par mois. Ne partez pas du principe que vous pourrez épargner plus à l’avenir : si cette estimation est trop généreuse, vous vous retrouverez dans le rouge. Vous devez également comptabiliser les dépenses que vous devrez faire en tant que propriétaire : les dépenses d’énergie pour votre nouvelle habitation, les frais d’entretien et de rénovation en tant que propriétaire, le précompte immobilier annuel… Soustrayez les dépenses estimées et le montant que vous voudrez encore économiser mensuellement de vos revenus nets et vous aurez une idée concrète du montant que vous pouvez et êtes prêt à consacrer à votre emprunt hypothécaire. C’est important : ce n’est que si vous avez une bonne vue d’ensemble que vous garderez le contrôle de votre argent et serez financièrement libre.

Question 3 : devez-vous placer toute votre épargne dans votre maison?

Non : veillez à disposer d’un bon pare-chocs financier. Vous ne devrez ainsi pas conclure un emprunt personnel coûteux en cas de pépin. Les intérêts que vous payez sur votre compte lorsqu’il est dans le rouge, les intérêts sur votre carte de crédit ou le taux d’un emprunt personnel de ce genre sont bien plus élevés que ceux de votre crédit habitation. Avez un pare-chocs financier, vous êtes votre meilleur assureur et vous préservez votre indépendance financière.

Question 4 : comment calculer ce que peut vous coûter votre maison?

Si vous savez quel montant vous êtes capable de rembourser par mois, vous pouvez calculer le montant que vous pouvez emprunter avec une formule de prêt, un taux de base et une durée déterminés. Additionnez-y les fonds propres que vous pouvez apporter et vous connaîtrez votre budget d’acquisition d’une habitation prête à être habitée (tous les coûts inclus).

Question 5 : quelle est la hauteur des droits d’enregistrement?

En tant qu’acheteur, vous payez 10 % de droits d’enregistrement en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. Un tarif réduit de 5 % en Flandre et de 6 % en Wallonie s’applique aux habitations ayant un revenu cadastral faible, à certaines conditions. Si vous achetez une nouvelle maison, le coût est supérieur : sur le terrain à bâtir, vous payez 10 ou 12,5 % de droits d’enregistrement en fonction de la région, auxquels s’ajoutent 21 % de TVA sur la construction elle-même. Si le terrain et le nouveau bâtiment sont vendus en même temps par un même vendeur, vous payerez alors la TVA sur le terrain au lieu des droits d’enregistrement. Si vous achetez le terrain à une entreprise et le nouveau bâtiment à une autre, vous payerez 10 % ou 12,5 % (en fonction de la région) de droits d’enregistrement sur le terrain et 21 % de TVA sur le bâtiment. Il en va de même si vous achetez d’abord le terrain (via une vente sur plan, sans que le bâtiment soit déjà construit) puis signez le contrat de construction d’un nouveau bâtiment. Si vous n’achetez que le terrain à bâtir, vous payez des droits d’enregistrement et pas de TVA. Si vous achetez votre habitation en vente publique et pas de la main à la main, cela peut faire une vraie différence. En outre, les frais d’une vente publique diffèrent d’une région à l’autre. Tous ces éléments peuvent faire varier fortement le prix d’achat total sur un même montant d’achat.

Question 6 : de quels coûts supplémentaires faut-il tenir compte?

Vous payerez par ailleurs des frais de notaire, les frais du crédit (l’inscription hypothécaire ou le mandat hypothécaire) et des frais de dossier. Si vous ne voulez pas avoir de mauvaises surprises, vous devez bien vous informer et éventuellement vous faire assister par un expert financier indépendant tel qu’Immotheker Finotheker.

Question 7 : comment assurer un bon financement?

Pour conclure un bon crédit habitation, vous devez maîtriser de nombreux paramètres fiscaux, juridiques et financiers. Cela ne va pas de soi. En vous informant et en recueillant des avis neutres et indépendants, vous pourrez financer votre crédit habitation de façon optimale et économiser beaucoup d’argent, qui irait autrement au fisc ou à des organismes financiers. Adressez-vous à Immotheker Finotheker pour éviter ces désagréments.

Question 8 : pouvez-vous obtenir un crédit habitation?

Dans la pratique, il n’est pas toujours possible d’avoir la certitude que la banque vous octroiera un crédit avant de faire une offre ferme. Imaginez que vous ne receviez pas votre crédit habitation, avez-vous alors perdu votre acompte? Ce montant peut être très élevé. Vous pouvez heureusement vous protéger en tant qu’acheteur en faisant établir une condition suspensive dans le compromis de vente. Avec une clause de protection de ce genre, vous convenez d’un délai au terme duquel vous ferez savoir en tant qu’acheteur si le crédit vous a été accordé ou non. Le vendeur peut alors insérer une clause de compensation postulant qu’il ne doit pas rembourser une partie de la caution ou de l’acompte, mais cela vous coûtera de toute façon moins cher qu’en l’absence d’une telle clause.

Question 9 : comment trouver le meilleur emprunt?

Ne vous laissez pas duper par le taux de base : ce qui compte, c’est ce que vous aurez payé au final. Des frais supplémentaires tels qu’un compte avec domiciliation du salaire, une assurance incendie ou une assurance solde restant dû peuvent représenter jusqu’à 20 % de vos coûts totaux. La plupart des banques publient des tarifs officiels et offrent des réductions sur ceux-ci. Vous achetez des produits dérivés pour obtenir un rabais sur le taux de votre crédit habitation, sans vraiment vous rendre compte des conséquences réelles. Les pénalités ou amendes que vous recevrez si vous ne remplissez plus les conditions peuvent être très lourdes. Voilà pourquoi vous devez toujours lire les notes en bas de page, mais il est encore plus désagréable que votre taux de base augmente subitement de 1,4 % car vous ne remplissez plus les conditions.

Question 10 : quelle durée et quelle sorte de taux de base choisir?

Les divers organismes financiers belges proposent au total plus de mille formules différentes. Cela rend toute comparaison d’emprunt extrêmement difficile. Ce n’est qu’en calculant chaque scénario que vous pouvez effectuer une comparaison objective. Devant la complexité de la tâche, il vaut mieux demander un avis neutre et indépendant à un expert qui n’est pas lié à un organisme financier, tel qu’Immotheker Finotheker.

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