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5 questions importantes si vous achetez une maison et que vous cohabitez légalement

Jan Romain,

Vous allez aller vivre ensemble, vous signez un contrat de cohabitation et achetez ensemble une maison… Et ensuite, cela tourne mal et vous vous séparez. En espérant que cela n’arrive pas, quelles sont les conséquences si cela se produit? Il vaut mieux que vous vous posiez ces cinq questions d’ici là.

Que prévoit la loi? Les droits des cohabitants légaux dans un bien immobilier sont régis en premier lieu par le titre de propriété. Lorsqu’un des deux partenaires est propriétaire d’un logement qui sert de logement familial, cet immeuble tombe sous le coup de la protection prévue par l’article 215 du Code civil. Cela signifie qu’un partenaire, même s’il est propriétaire du logement familial, ne peut pas le vendre, le louer, le donner ou l’hypothéquer, sans l’accord de l’autre partenaire, même s’il n’est pas propriétaire du logement familial. Cela implique un certain nombre de conséquences. Lorsque vous allez cohabiter et que vous achetez un logement, vous avez tout intérêt à établir concrètement et clairement à l’avance la manière dont les choses seront réglées en cas de séparation ou de vente du logement. Quels sont vos droits et ceux de votre (ex) partenaire?

1. Est-ce que votre partenaire peut vous expulser du logement?

Supposons : votre partenaire avait déjà un logement, qui est sa propriété. Vous êtes allé vivre chez lui ou elle. Est-ce que ce partenaire a le droit de vous expulser de la maison lorsque vous vous séparez? Aussi longtemps que la cohabitation légale dure, les partenaires jouissent de la même protection du logement familial que les personnes mariées, indépendamment du fait que le logement familial soit la propriété d’un seul ou des deux partenaires. Cela signifie que le partenaire cohabitant légal qui est seul propriétaire du logement familial ne peut expulser son partenaire du logement. À première vue, il semble donc que vous êtes protégé, mais la réalité est différente. Il suffit de mettre fin à la cohabitation légale afin de pouvoir expulser du logement le partenaire qui n’en est pas propriétaire. Étant donné que la résiliation de la cohabitation légale peut se faire de manière unilatérale, la protection du logement familial pour le partenaire qui n’est pas le propriétaire du logement familial dépend entièrement de la bonne volonté du partenaire qui en est le propriétaire.

Ce n’est que si vous êtes mariés que la protection légale du logement familial est clairement réglée et qu’un partenaire ne peut pas expulser l’autre du logement.

2. Pouvez-vous revendiquer l’argent que vous avez payé pour aider à rembourser l’emprunt?

Vous avez peut-être aidé pendant des années à rembourser l’emprunt, mais il sera très difficile de récupérer ce montant. Selon la jurisprudence actuelle, vous ne pouvez pas revendiquer votre argent si vous avez volontairement aidé à payer. On va alors en effet supposer que vous avez fait cela en exécution d’une “obligation naturelle”. Au surplus, selon le Code civil, les cohabitants sont des tiers l’un vis-à-vis de l’autre, de sorte que leurs obligations contractuelles au-delà de 375 euros doivent être prouvées à l’aide de documents écrits. À défaut de convention, le droit commun s’applique avec toute l’insécurité juridique qui s’ensuit.

Si vous voulez éviter cette insécurité juridique, vous devez le faire au moment où vous commencez à payer. Rédigez une convention dans laquelle vous mettez clairement un certain nombre d’accords sur papier : quel montant pouvez-vous revendiquer de la partie du remboursement mensuel que vous avez payée, dans quelles circonstances ces sommes sont-elles exigibles, comment se déroule le remboursement? De cette façon, il est clair pour tous les deux comment le solde restant dû de l’emprunt sera calculé et comment et quand le paiement devra se faire. Une telle convention servira comme preuve de l’existence de la dette.

3. Pouvez-vous revendiquer l’argent que vous avez mis dans le logement de votre partenaire?

Une transformation coûteuse, un nouveau toit, de nouveaux châssis : selon la jurisprudence dominante, vous ne pouvez pas revendiquer votre argent si vous avez volontairement aidé à payer. On va alors en effet supposer que vous l’avez fait en exécution d’une “obligation naturelle”. Au surplus, selon le Code civil, les cohabitants sont des tiers l’un vis-à-vis de l’autre, de sorte que leurs obligations contractuelles au-delà de 375 euros doivent être prouvées à l’aide de documents écrits.

Souhaitez-vous tout de même récupérer cet argent en cas de rupture? Établissez alors une reconnaissance de dette dans laquelle il est stipulé que vous avez mis ces sommes à la disposition de votre partenaire. Prévoyez les cas dans lesquels le remboursement est exigible, comment vous réglez le remboursement et comment la plus-value que le logement aura acquise avec le temps sera intégrée dans le montant payé. Une telle reconnaissance de dette vaut comme preuve devant le tribunal, et cela vous permet d’écarter l’insécurité juridique.

Qu’en est-il si vous investissez votre argent dans le logement de votre partenaire ou si vous l’aidez à payer l’emprunt? Il vaut mieux bien préciser comment cela sera compensé en cas de rupture de la relation.

4. Doit-on vendre la maison si l’un de vous l’exige?

Généralement, les partenaires cohabitants achètent chacun 50% de la maison et deviennent ainsi des propriétaires indivis. Cela signifie qu’ils doivent marquer ensemble leur accord pour vendre, louer, donner ou hypothéquer le logement. Étant donné que le logement familial est protégé dans le cas d’une cohabitation légale, ils ne peuvent chacun vendre, donner ou hypothéquer leur moitié indivise qu’avec l’accord de leur partenaire. Cela ne vaut cependant qu'aussi longtemps que dure le contrat de cohabitation. Si celui-ci est résilié, vous pouvez tous les deux invoquer l’article 815 du Code civil qui prévoit que nul ne peut être contraint de demeurer en indivision. Ainsi chacun des partenaires peut mettre fin à l’indivision et disposer de sa part dans le logement. Le partage peut être revendiqué sur base du même article.

5. Pouvez-vous récupérer le surplus que vous avez payé lors de l’achat du logement?

Vous pouvez en principe récupérer cet argent, mais vous devez prouver, à l’aide de virements, de chèques ou d’une autre manière, que vous avez payé plus. Vous devez également démontrer que le but n’était pas de donner cet argent à votre partenaire. La loi suppose en effet que les cohabitants peuvent se privilégier mutuellement par une donation, peuvent se donner des cadeaux, se rémunérer et/ou se récompenser mutuellement, juste parce que vous cohabitez ou avez entretenu une relation. Les donations entre cohabitants sont définitives.

Si vous souhaitez récupérer tout ce que vous avez payé de plus que votre partenaire dans votre logement en cas de rupture, vous devez régler cette question à l’avance. Rédigez une clause de compensation ou une reconnaissance de dette dans laquelle l’apport financier exact de chaque partenaire dans l’acquisition, la construction ou les transformations est précisé. Selon le Code civil, les cohabitants sont des tiers l’un vis-à-vis de l’autre, de sorte que leurs obligations contractuelles au-delà de 375 euros doivent être prouvées à l’aide de documents écrits. Vous pouvez stipuler dans une telle reconnaissance de dette la manière dont l’apport financier supplémentaire sera remboursé, en cas de rupture de la relation. En outre, il faut tenir compte de l’augmentation de la valeur du logement.

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