Articles de fond

Acheter une maison en tant que célibataire

Jan Romain, 9 mars 2016

Il est déjà difficile d’acheter une maison ou un appartement à deux, mais est-ce possible tout seul? Immotheker Finotheker a fait le calcul pour vous.

À peine 30 % de tous les célibataires peuvent théoriquement acheter une maison ou un appartement moyen sur le marché immobilier flamand.

Un Belge sur cinq est célibataire. La Flandre compte plus de 800 000 personnes isolées âgées de 20 à 69 ans. Elles étaient 600 000 en Belgique en 1970, 1,5 million en 2008 et 1,6 million en 2015. Leur pourcentage dans la société augmente donc rapidement. Il y a plusieurs explications à ce phénomène. D’abord, un nombre croissant de jeunes se concentrent sur leur carrière et reportent ainsi – consciemment ou non – le choix d’un partenaire. Ensuite, le nombre de divorces ne cesse d’augmenter. D’après les chiffres du SPF Économie, 64,5 % des couples qui se sont mariés en 2009 vont se séparer. Les ménages d’une personne sont donc devenus la norme mais sont dangereux du point de vue des finances. La réalité économique, c’est qu’il vaut mieux être à deux si l’on veut acquérir une maison. Les chiffres le prouvent : l’âge moyen lors de l’acquisition d’une première habitation est de 34 ans pour les couples et de 38 ans pour les célibataires, mais le groupe le plus grand est celui des quadragénaires.

Est-il possible d’avoir sa maison tout seul?

Imaginez que vous ayez 40 ans et que vous vouliez acheter une habitation en Flandre. Cela signifie que vous devrez payer (en 2014) un prix d’achat moyen de 214 000 euros pour une maison, d’après les chiffres du SPF Économie. C’est possible en tant que célibataire, mais ce n’est pas à la portée de tout le monde. D’après les chiffres de la Banque nationale de Belgique, 81 % des couples avec enfants et 76 % des couples sans enfants sont propriétaires de leur maison. Les isolés avec ou sans enfants ne sont propriétaires de leur habitation que dans 55 % et 44 % des cas, respectivement. D’après les chiffres d’Immotheker Finotheker pour 2014, le célibataire moyen a emprunté un montant de 135 612 euros pour financer un projet complet d’une valeur de 209 492 euros (frais de notaire et droits d’enregistrement inclus). Ce même célibataire a puisé 73 880 euros dans son épargne et gagne en moyenne un revenu net de 2 230 euros par mois. Il ou elle a 38 ans en moyenne. Le principal groupe de célibataires – 34,8 % – a toutefois plus de 40 ans. Ils empruntent en moyenne 135 849 euros – ce qui correspond à la moyenne de tous les célibataires – sur une durée moyenne de 19 ans. Le revenu net moyen de ce groupe – 2 230 euros – correspond aussi exactement au revenu moyen de tous les célibataires. Ils apportent en moyenne 92 721 euros de fonds propres, soit environ 20 000 euros de plus que l’apport moyen de tous les célibataires. En épargnant plus et plus longtemps jusqu’à avoir plus de 40 ans, le coût total d’un projet grimpe à 228 750 euros. Les célibataires sans enfants optent plus souvent pour un appartement que pour une maison, et les célibataires avec enfants font l’inverse.

Taux de réussite moyen : 30 %

Quelles chances a-t-on de pouvoir acheter sa propre habitation en tant que célibataire? Quelle doit être la hauteur de ses revenus et de son épargne pour y parvenir? Nous l’avons calculé pour vous. Imaginons que vous vouliez acheter en 2016 un appartement de 214 000 euros en Flandre. Combien cela va-t-il vous coûter en tout? Au prix d’achat de la maison s’ajoutent les droits d’enregistrement et les frais de notaire, soit 22 976 euros. Les frais d’emprunt (enregistrement et frais de notaire) s’élèvent à 4 744 euros. Il y en a donc pour 241 720 euros au total. Soustrayons vos fonds propres de ce montant. En moyenne, vous pouvez apporter 35 % du coût total d’un achat immobilier, donc 73 880 euros dans le cas qui nous occupe. Le montant à emprunter est donc de 167 840 euros.

Si l’on part du principe que vous empruntez à un taux de base de 2,96 % et remboursez sur 25 ans, que vous payez 35 % du prix total avec vos fonds propres et que vous ne remboursez pas plus de 33 % de votre revenu mensuel net, il apparaît que l’appartement moyen n’est accessible qu’à 30 % des célibataires à peine. Seuls 30 % des employés en Belgique gagnent plus que 2 200 euros, d’après l’enquête sur les salaires menée en 2014 par Vacature et la KUL. Ce célibataire rembourse alors 723 euros net par mois (789 euros moins 65 euros en moyenne d’avantage fiscal via le bonus logement) et conserve 1 474 euros sur son revenu net total de 2 200 euros – en moyenne. À peine 30 % de tous les célibataires peuvent donc théoriquement acheter une maison ou un appartement moyen sur le marché immobilier flamand. C’est une forte minorité.

Que se passe-t-il si vous ne pouvez pas apporter 35 % de fonds propres et que vous pouvez seulement payer les frais d’achat et d’emprunt, soit 28 500 euros (13,5 %)? Dans ce cas, vous devez emprunter 214 000 euros et rembourser 940 euros net par mois. Si l’on part du principe que vous consacrez 33 % maximum de votre salaire net au remboursement de votre emprunt, vous avez besoin d’un salaire net de 2 850 euros par mois. À peine 10 % des employés gagnent plus de 2 900 euros net par mois.

Une durée d’emprunt plus longue peut réduire votre charge mensuelle, mais les banques n’aiment pas étendre les délais à l’infini.

Emprunter moins cher, est-ce possible?

Comment réduire le montant à rembourser mensuellement sur son emprunt? L’allongement de la durée d’emprunt peut sembler une bonne idée. Ça marche en théorie mais ce n’est pas aussi facile que ça en pratique : si l’on regarde le marché, on voit que les emprunts à longue durée sont de moins en moins accordés. Les emprunts à 30 ans ne représentent plus que 3 % des emprunts totaux. Les banques découragent les emprunts à plus long terme avec des tarifs prohibitifs, et certaines banques ne proposent tout simplement pas de crédits habitation sur 30 ans.

Venez donc !

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