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Astuces : points à tenir à l’œil lors de la conclusion d’un crédit

Alex Geens, 6 décembre 2016

Souscrire un emprunt : très simple? A première vue, oui. On peut le faire par le biais d’une ‘app’! Pourtant, il y a un certain nombre d’astuces dont vous devrez tenir compte si vous voulez garder le contrôle de votre avenir financier. Alex Geens de Immotheker Finotheker attire votre attention sur sept points délicats lors de la conclusion de votre crédit-logement.

Alex Geens : “Il n’est pas toujours évident d’acheter une habitation propre en tant qu’indépendant, lorsque vous vous attribuez une rémunération (trop) faible”.

1. Abordez la question de manière globale

Tenez compte du fait que vous ne devez pas seulement financer votre acquisition et donc payer les charges d’emprunts, mais comme propriétaire, vous devez également supporter différents coûts liés à votre nouvelle habitation. Vous devez payer chaque année le précompte immobilier, vous devez également mettre un montant de côté pour des réparations et votre assurance incendie est plus chère comme propriétaire que comme locataire. Soyez attentif au fait que les coûts énergétiques peuvent s’avérer plus chers par rapport à la situation avant que vous n’ayez acheté. Si vous laissez monter la charge d’emprunt si haut qu’il ne reste plus d’espace pour ces dépenses ou pour épargner, vous vous retrouvez dans le rouge. Il n’y a pas seulement la charge d’emprunt mensuelle, regardez également le coût supplémentaire que représente votre assurance solde restant dû, l’assurance incendie…

2. Quel est votre plan d’urgence?

Chaque mois, vous devez payer votre charge d’emprunt, quelle que soit votre situation financière. Supposons que vous ou votre partenaire tombiez malade ou deveniez chômeur… Faites en sorte d’avoir toujours une réserve pour rembourser votre emprunt, en cas de difficulté financière imprévue. Certaines banques autorisent de ne pas rembourser l’emprunt pendant quelques mois lorsque vous rencontrez des problèmes. Si cela est le cas, vous faites bien d’anticiper et de contacter vous-même votre banque. N’attendez pas que les lettres de mises en demeure arrivent : votre banquier apprécie quand vous lui annoncez le plus rapidement possible qu’il y a un problème. Cela augmente la chance de pouvoir trouver une solution; finalement, la banque a aussi tout intérêt à ce que cela réussisse.

3. A quel point votre taux d’intérêt est-il variable?

Lorsque vous souscrivez un emprunt avec un taux d’intérêt variable, assurez-vous de toujours pouvoir faire face aux augmentations de taux. Renseignez-vous bien au sujet des mécanismes d’adaptations dans votre contrat. Quelle sera la charge d’emprunt la plus élevée que vous devrez payer lors d’une adaptation de votre taux d’intérêt? Vous pouvez rendre un taux variable ‘fixe’ en réglant votre emprunt de telle manière que votre durée sera prolongée en cas d’augmentation du taux : ainsi le montant que vous devez payer mensuellement n’augmente pas.

Alex Geens : “Informez-vous bien à propos des scénarios possibles lors de la conclusion d’un crédit-logement assorti d’un taux d’intérêt variable”.

4. Pièges pour indépendants

Beaucoup d’indépendants s’attribuent une rémunération relativement faible, pour ainsi payer moins d’impôts et épargner d’une manière fiscalement favorable. C’est évidemment une bonne chose que d’investir dans votre propre entreprise, mais cela rendra bien plus difficile la conclusion d’un emprunt pour votre habitation propre. Vous pouvez évidemment acquérir cette habitation au nom de votre entreprise, mais cela peut avoir de sérieuses conséquences en fin de parcours, quand vous devez acheter votre habitation de l’entreprise. Il faudra bien solder un jour les comptes. Un deuxième élément auquel les indépendants doivent être attentif, c’est que si l’habitation était achetée via la société, elle relève des conditions du crédit hypothécaire pour particuliers. Si cela n’est pas prévu explicitement dans l’acte de crédit, alors les conditions du crédit commercial sont d’application et, dans ce cas, ils ne bénéficient d’aucune protection en cas d’adaptation des taux d’intérêt variables. Cela pose principalement un problème en cas de refinancement du crédit (si de meilleurs taux d’intérêt sont applicables).

On travaille alors avec une indemnité pour le ‘funding loss’ ce qui fait que ‘l’indemnité de remploi’ (il s’agit d’une pénalité pour le fait que vous procédez au remboursement du crédit de manière anticipée) peut jouer de manière illimitée, tandis que pour les crédits qui bénéficient de la protection de la loi hypothécaire, elle ne peut s’élever qu’à 3 mois d’intérêt au maximum.

5. Que demande la banque précisément?

Si vous voulez obtenir un taux d’intérêt inférieur, la banque vous demande de souscrire chez elle une épargne-pension ou un placement. Pourquoi ne pas le faire? Réfléchissez-y bien : les frais de sortie sont souvent si élevés pour ces produits ‘locked in’ qu’il n’est pas possible dans la pratique d’en sortir sans vous causer vous-même un dommage financier. Votre argent est illiquide pendant toute la durée de l’emprunt, même si vous en avez vous-même peut-être vraiment besoin à un certain moment pour un autre usage.

6. L’utilisation de fonds propres

Vos fonds propres ne sont pas immédiatement disponibles? Quand vous en tenez compte dans votre calcul pour pouvoir financer entièrement votre projet, vous devez également tenir compte du moment où ces fonds peuvent être utilisés. Un certain nombre de banquiers demande d’utiliser ces fonds dès le départ, avant même qu’ils fournissent eux-mêmes des fonds. Ceci est pour limiter les risques pour la banque. Si vous n’attirez pas l’attention de la banque à ce propos, il est probable que le banquier en fera un problème et qu’il refusera de payer les factures. Cela peut mettre la poursuite des travaux d’une nouvelle construction ou d’un projet de rénovation sous pression.

Venez donc !

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