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Ce que vous devez savoir sur les droits d’enregistrement

Jan Romain, 20 janvier 2016

Quelle est la hauteur des droits d’enregistrement lorsque vous achetez une habitation ou un terrain à bâtir? Pouvez-vous recevoir des réductions? Et qu’en est-il si vous vendez votre maison pour en acheter une autre : devez-vous à nouveau payer intégralement ces droits? Voici trois questions et trois réponses sur les droits d’enregistrement.

1. Payez-vous des droits pleins ou des petits droits?

Vous devez toujours payer des droits d’enregistrement sur l’achat de votre habitation. Ceux-ci varient en fonction de la région où vous achetez votre maison. En Flandre, vous payez 10 % de droits pleins et 5 % de petits droits, en Wallonie 12,5 % de droits pleins et 6 % de petits droits, tandis que dans la Région de Bruxelles-Capitale les petits droits ont été abrogés et vous payez donc d’office 12,5 % de droits d’enregistrement.

Les conditions pour bénéficier de petits droits sont fixes : si le revenu cadastral non indexé est inférieur ou égal à 745 euros (jusqu’à 2 enfants à charge), 845 euros (3 et 4 EAC), 945 euros (5 et 6 EAC) ou 1045 euros (>7 EAC), alors vous pouvez bénéficier des fameux petits droits. Vous devez toutefois emménager dans votre habitation endéans les 3 ans et y vivre sans interruption pendant 3 ans.

2. Pouvez-vous recevoir une réduction sur les droits d’enregistrement?

Si vous achetez votre première et unique habitation (ou terrain à bâtir) et n’êtes pas propriétaire d’une autre habitation ou terrain à bâtir, vous avez droit à des droits d’enregistrement réduits dans la Région flamande. Cet abattement vous permet de ne pas payer de droits d’enregistrement sur la première tranche de 15 000 euros. La réduction peut ainsi s’élever à 1 500 euros. Il s’agit toujours d’une acquisition unique : si vous venez de vendre votre habitation, vous pouvez à nouveau bénéficier d’un abattement sur une prochaine acquisition. Vous devez également emménager dans les deux ans qui suivent l’acquisition d’une habitation ou dans les cinq ans qui suivent celle d’un terrain à bâtir ou d’un appartement acheté sur plan. L’habitation doit vous servir de résidence principale et vous devez y être domicilié. Vous devez avoir la pleine propriété de l’habitation, l’usufruit n’étant pas suffisant. Dans la Région de Bruxelles-Capitale, vous pouvez même bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrement sur la première tranche d’achat de 60 000 ou 75 000 euros, en fonction de la localisation de l’habitation.

Outre l’abattement normal, il existe également un abattement de rénovation, qui s’applique lorsque vous achetez une habitation délabrée, vide ou inhabitable afin de la rénover et d’en faire votre résidence principale. Si vous satisfaites à une série de conditions, vos droits d’enregistrement peuvent diminuer de 30 000 euros en Flandre.

Il y a enfin un abattement supplémentaire : lorsque vous pouvez bénéficier de droits d’enregistrement réduits en Flandre et que vous concluez un emprunt hypothécaire pour financer votre première et unique habitation ou terrain à bâtir, vous pouvez recevoir un avantage supplémentaire de 1 000 euros. Celui-ci est encore supérieur sur les petits droits.

3. Puis-je récupérer les droits d’enregistrement?

Imaginons que vous vendiez votre habitation familiale et achetiez une autre habitation. Pouvez-vous « récupérer » les droits d’enregistrement précédemment payés ou bien devez-vous à nouveau les payer intégralement? En Flandre, vous pouvez récupérer les droits d’enregistrement précédemment payés, toutefois dans la limite des droits d’enregistrement que vous devez payer sur votre nouvelle acquisition. Si vous vendez d’abord votre habitation actuelle et en achetez ensuite une nouvelle, les 12 500 euros que vous avez payés (par exemple) seront automatiquement soustraits des droits frappant votre nouvelle acquisition. Si vous signez d’abord l’acte d’achat de votre nouvelle habitation et juste après l’acte de vente de votre habitation actuelle, mentionnez dans l’acte d’achat de la nouvelle habitation que vous désirez être remboursé des droits d’enregistrement payés en trop. Deux années au plus peuvent s’écouler entre votre nouvelle acquisition et la vente de votre habitation actuelle. L’abattement et la récupération ne peuvent être cumulés, si bien que vous devrez faire un choix. La récupération est souvent bien plus avantageuse.

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