Articles de fond

Investir dans l’immobilier, une bonne idée?

Jan Romain, 20 janvier 2016

Le rendement sur les livrets d’épargne et les obligations est faible, investir dans des actions est risqué… Dès lors, ne vaut-il pas mieux placer votre argent dans un appartement ou une maison? L’immobilier comme investissement : ça vous tente?

Êtes-vous prêt à investir dans une maison ou un appartement? Si vous placez votre argent dans un bien immobilier, vous comptez sur une forte plus-value à long terme. Cela implique également que votre argent est immobilisé pendant un certain temps. Faites toutefois attention à ne pas vous retrouver à court de liquidités, sans quoi vous serez obligé de conclure un crédit personnel coûteux en cas de pépin. Nous recommandons un investissement dans l’immobilier – nous ne parlons pas d’une première et seule habitation – dès lors que vous pouvez vous passer d’un certain montant.

Quel sera votre rendement?

Au cours des 50 dernières années, la plus-value à long terme sur les appartements s’est élevée à 6,7 % par an en moyenne. Mais cela va-t-il continuer? Cette plus-value s’explique par des taux historiquement bas, les avantages fiscaux du bonus logement et le taux d’emploi maximal. Aujourd’hui, l’État a retiré nombre d’avantages. Les banques accordent moins facilement des crédits et les taux ne peuvent que remonter à l’avenir. Un investissement dans l’immobilier est peu liquide et sera donc une victime idéale dans les prochaines années pour un État vorace. Tôt ou tard, les loyers seront imposés différemment, l’Europe le réclamant depuis longtemps. Soyez en outre très prudent lorsque vous évaluez une plus-value potentielle. De plus en plus d’experts pensent que les prix vont stagner, voire baisser dans les années à venir. Pour évaluer de façon réaliste le rendement futur de votre investissement – et sans optimisme inconsidéré – après 1, 3, 5, 10 et 20 ans, vous devez établir plusieurs scénarios, avec 3 et 2 % de plus-value.

Au cours des 50 dernières années, la plus-value à long terme sur les appartements s’est élevée à 6,7 % par an en moyenne. Cela va-t-il continuer?

Voici ce qui détermine votre rendement

Si vous comptez investir dans l’immobilier, deux paramètres sont importants pour assurer la rentabilité de votre placement : le rendement locatif et la plus-value à terme. Si les prix des habitations ne montent plus et que les loyers stagnent, cela a un énorme impact sur le rendement de l’immobilier. Pour faire de bonnes prévisions, vous devez avoir un aperçu aussi détaillé que possible de tous les facteurs en jeu. Qu’est-ce qui est important pour bénéficier du meilleur rendement possible?

La localisation d’une maison ou d’un appartement est un facteur décisif pour faire un bon investissement dans l’immobilier. Si vous pouvez facilement louer une habitation bien située, vous ne devez pas vous inquiéter de l’évolution des prix sur le marché immobilier. Une bonne localisation conserve toujours son prix.

Un deuxième facteur est l’augmentation des taux et son impact sur le prix des maisons. Les taux vont encore rester faibles longtemps, mais un jour ils remonteront. Il est démontré qu’1 % d’augmentation des taux fait baisser les prix de 5 à 7 %. Mais la première augmentation d’1 ou 2 % n’aura pas d’effet ou presque, car la plupart des gens peuvent emprunter à 15, 20 et 25 ans. 20 ans est à nouveau la formule la plus populaire. Si les taux devaient grimper de plus d’1 à 2 %, la durée des emprunts s’en trouverait allongée et les gens passeraient à des formules plus variables.

Quel est le rapport entre l’offre et la demande sur le marché locatif? Vous devez aussi vous poser cette question. Les banques ont durci leurs règles en matière de crédit et exigent un apport de fonds propres supérieur de la part des futurs emprunteurs. Le bonus logement pour l’achat d’une première et unique habitation est en pleine mutation et l’immigration ne cesse d’augmenter : autant d’éléments qui rendront l’achat d’une habitation plus difficile et bénéficieront au marché locatif dans les prochaines années.

Votre rendement locatif est évidemment aussi important. Jusqu’à présent, vous ne payiez pas d’impôts si vous louiez votre bien à un particulier, mais la situation peut changer à l’avenir. D’ailleurs l’État fédéral compte modifier l’imposition de l’immobilier de location, car l’Europe exige que les loyers réels soient imposés. Si vous ne louez qu’un petit appartement – comme c’est le cas pour 64 % des propriétaires en Flandre, – votre rendement dépend d’un bon locataire.

Le revenu locatif et la plus-value à long terme : voilà les deux facteurs qui détermineront le rendement de votre investissement dans l’immobilier.

Et les impôts?

Si vous placez dans l’immobilier, vous partez du principe que vous aurez une forte plus-value à long terme. Devez-vous aussi payer des impôts sur cette plus-value? Les 5 premières années, vous devez en effet payer un impôt sur la plus-value de 16,5 %. Après 5 ans, ce taux passe à 0 % et vous ne devez donc payer aucun impôt sur la plus-value réalisée en cas de vente éventuelle.

Devez-vous aussi payer des impôts sur les revenus locatifs d’un bien de rapport? Tout dépend du locataire. Si vous louez à un particulier (une famille, un isolé, des étudiants, ...), vous ne devez pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. Vous ne devez payer d’impôts que sur le revenu cadastral indexé du terrain, augmenté de 40 %. Si les intérêts que vous payez pour l’emprunt hypothécaire de ce bien sont supérieurs à ce montant, vous ne devez rien payer ; vous pouvez compenser cet impôt via les intérêts payés. Si vous louez votre bien à une entreprise ou à une personne qui l’utilise à des fins professionnelles, vous devez payer un impôt sur le loyer perçu. Dans ce cas-là aussi, vous pouvez soustraire de cet impôt les intérêts payés pour l’emprunt hypothécaire.

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