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Pourquoi le taux d’intérêt le plus faible n’est pas toujours le plus avantageux

Alex Geens, 27 septembre 2016

Le taux d’intérêt le plus bas n’est pas toujours le plus avantageux pour vous, même si cela peut sembler le cas à première vue. Ne vous attachez donc pas seulement au taux d’intérêt proposé par la banque, mais envisagez-le de manière globale: quelles sont les conditions que votre banque lie à ce taux d’intérêt faible et quel est votre coût réel sur l’entièreté du processus d’acquisition?

Votre banque vous propose un taux d’intérêt inférieur, si vous prenez un compte à vue chez elle. Ou bien vous n’obtenez un prêt que si vous souscrivez une assurance solde restant dû ou une assurance incendie auprès de la même banque-assureur. Est-ce autorisé? Et quelles sont les conséquences? Ceci est un sujet brulant, dans la mesure où la législation va être adaptée : quelle est la marge de manœuvre des banques lorsqu’elles posent des conditions ou imposent la souscription d’autres produits avant de vous accorder un emprunt? Pour un consommateur, il n’est pas simple de saisir ce que ces conditions contiennent exactement. Leurs conséquences vont souvent plus loin que ce que vous pourriez le penser et elles ne sont pas toujours à votre avantage. Qu’en est-il exactement?

L’expert immobilier Alex Geens de Immotheker Finotheker : “Actuellement, la vente liée est interdite en Belgique, mais la vente groupée est autorisée. Dans ce dernier cas, un certain nombre de produits sont offerts ensemble, mais vous pouvez également les acquérir séparément. Si vous prenez les produits ensemble, vous recevez un avantage ou une réduction, comme un taux d’intérêt inférieur pour votre crédit-logement. Si vous ne prenez pas les autres produits de la proposition de la banque, votre taux augmente. Parmi les conditions qui sont parfois posées par les banques, un certain nombre d’éléments peuvent avoir une influence sur votre situation financière. En tant que client, vous devez toujours vous poser la question : pourquoi et comment ma banque veut-elle me lier? Gardez toujours à l’esprit que la banque ne vous donnera une réduction que si elle n’a pas d’autre choix. Le banquier vise en effet à faire des bénéfices. Le niveau de réduction que votre banquier souhaite vous donner dépend de sa certitude de récupérer son argent. Au plus élevé ce risque est évalué, au plus vous paierez pour votre emprunt».

Alex Geens: “Gardez toujours à l’esprit: la banque vous donnera une réduction que lorsqu’elle n’a pas d’autre choix. Le banquier vise toujours à faire des bénéfices”.

L’art de négocier

Alex Geens: “En tant que client, vous pouvez négocier une réduction auprès de votre banque, c’est légalement autorisé, mais votre banque demandera quelque chose en contrepartie.

Ainsi votre banque peut assortir la réduction que vous recevez à des conditions : vous recevez cette réduction que si vous remplissez les conditions demandées par la banque. Si cela n’est plus le cas, vous perdez également votre réduction. Quelles sont les conditions posées par la banque? Cela diffère de banque à banque, chaque banque a ses propres règles à ce sujet. A titre d’exemples, citons l’assurance solde restant dû que vous devez souscrire auprès de la banque concernée ou un assureur avec lequel la banque entretient des relations. Ou encore des produits tels qu’une assurance incendie ou un compte bancaire et l’obligation de faire un nombre minimum de transactions via ce compte bancaire. Question pour la banque d’être certaine qu’elle devienne votre relation bancaire principale. Souvent, on demandera préalablement à la conclusion de l’emprunt de souscrire une épargne-pension ou d’épargner un certain montant sur un compte épargne. Le but est de vous lier comme client.

Quelles sont les conséquences pour votre situation financière?

Pour un certain nombre de produits, cela importe peu : dans certains cas, on rend le compte à vue même entièrement gratuit. Mais supposons que vous devez domicilier votre salaire et vos charges d’emprunt sur ce compte bancaire? Pas de problème, jusqu’au moment où vous allez par exemple travailler à l’étranger et que votre nouvel employeur versera votre salaire à l’étranger. Nous connaissons un certain nombre de banquiers qui estiment que lorsque le salaire n’est plus versé sur le compte à vue, comme imposé pour l’obtention du prêt, le taux de est augmenté de la réduction qui avait été initialement obtenue. Plus grave encore, sont ces banquiers qui cumulent un certain nombre de réductions conditionnelles et qui déterminent que si une de ces conditions n’était plus remplie, la réduction totale (donc pour toutes les conditions) tombe. Cela devient vraiment pénible si vous ne remplissez plus la condition parce que le banquier ou l’assureur auprès duquel vous deviez souscrire une assurance, prend lui-même l’initiative de résilier le produit d’assurance (par exemple après des dégâts causés par un incendie), ce qui mène à cette augmentation du taux de votre crédit-logement. Les conditions que votre banque vous impose sont une forme de fidélisation de clientèle : dans la pratique, il vous est presque impossible de changer de banque et, dans certains cas, d’assureur. Vous avez perdu votre liberté de rechercher le meilleur de ce qui est disponible sur le marché”.

Impossible d’en sortir…

Alex Geens: “À côté de ces réductions conditionnelles il y a, tel que déjà exposé ci-avant, également des réductions que vous pouvez obtenir sans que la banque n’y attache des conséquences pour votre emprunt, par exemple, que vous souscriviez un contrat d’épargne-pension chez elle ou une formule de placement. Si vous voulez mettre fin à un de ces produits, votre emprunt ne sera pas plus cher, mais les coûts de sortie du produit sont tellement élevés que cela s’avère quasiment impossible.

Au fond, vous pourriez dire que l’obtention d’un taux d’intérêt inférieur est uniquement rentable si cela n’est assorti d’aucune condition. Vous payez dans un certain sens les réductions que vous obtenez en échange de produits qui y sont liés”.

Alex Geens: “Vous pouvez négocier une réduction auprès de votre banque, cela est légalement autorisé, mais votre banque demandera sans doute quelque chose en contrepartie.

Taux variable? Vérifiez les mécanismes d’adaptation et les sécurités possibles.

Alex Geens: “Un autre élément dont vous devez tenir compte lors de la conclusion d’un emprunt : vous pouvez être induit en erreur par un taux d’intérêt bas si votre emprunt a un taux d’intérêt variable. Informez-vous bien du risque exact qui est lié à ce taux d’intérêt, du délai de la première durée fixe et des mécanismes d’adaptation utilisés par la banque. Quelle est l’adaptation maximale, quelles sont les conséquences pour votre budget futur? Dans le cas d’un taux d’intérêt variable, vous pouvez chercher des options dans lesquelles votre charge mensuelle n’augmente pas, mais bien la durée de l’emprunt. Il s’agit donc d’une sécurité complémentaire. Chaque banque mène sa propre politique dans ce domaine, mais il n’est pas toujours facile de comparer. Vous pouvez obtenir un conseil financier indépendant en vous adressant à ce sujet à Immotheker Finotheker“.

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