Articles de fond

Prêter ou donner pour aider son enfant à avoir sa propre habitation

Jan Romain, 16 mars 2016

L’achat d’une maison est une étape importante pour un jeune mais n’est pas chose aisée vu les prix de l’immobilier actuels. Vous voulez bien sûr aider votre enfant de tout votre cœur, mais comment le faire avec bon sens?

Les chiffres d’Immotheker Finotheker montrent que 20 % des couples et 15 % des célibataires sont aidés par leurs parents pour l’acquisition de leur première habitation.

L’achat d’une maison ou d’un appartement ne va pas de soi étant donnés les prix élevés de l’immobilier. C’est difficile même pour les ménages à double revenu. Un soutien financier des parents est souvent indispensable. En tant que parent, on veut toujours aider ses enfants, dans la limite de ses moyens naturellement.

Ce que disent les chiffres

Il ressort d’une analyse de l’apport propre pour une première acquisition qu’environ 20 % des couples et 15 % des célibataires reçoivent de l’aide. C’est ce que révèlent les chiffres du bureau de conseil en crédit Immotheker. Pour leur première acquisition en 2014, les couples ont apporté en moyenne 81 389 euros en fonds propres et les célibataires 73 880 euros. Il est plus difficile d’obtenir un crédit habitation sans apport ; plus de fonds propres signifie une quotité inférieure et donc moins de risques pour la banque. Pour un emprunt sur 30 ans, les banques exigent souvent un apport de 20 % au moins. Vu que les jeunes doivent d’abord disposer de ce capital de départ, l’âge d’achat augmente. Par rapport à 2007, l’âge moyen d’une première acquisition a ainsi augmenté de 5 ans, passant à 36 ans pour les couples et 38 ans pour les célibataires, comme le montrent les chiffres d’Immotheker Finotheker.

Emprunter à papa et maman

Vous aimeriez aider votre enfant mais êtes-vous sûr que votre propre capital sera suffisant après la retraite? Si vous ne voulez pas donner définitivement votre argent, vous pouvez malgré tout aider votre enfant en lui octroyant un emprunt. L’avantage, c’est que votre enfant devra vous rembourser en principe mais que rien ne s’oppose à une remise ultérieure de sa dette. Si votre enfant est marié sous un régime de communauté, les conjoints doivent conclure l’emprunt ensemble. Cela signifie qu’en cas de remise de dette, la donation bénéficie aussi à votre beau-fils ou belle-fille. Si vous ne voulez pas que ce soit le cas, la facture des travaux financés peut être directement établie au nom des parents. Une autre option consiste à faire acheter une partie de l’habitation par les parents.

Vous pouvez faire payer un taux d’intérêt avantageux à votre fils ou fille, voire opter pour un prêt sans intérêts. Si vous demandez un taux d’intérêt, 25 % de précompte mobilier doit être retenu sur les remboursements effectués.

Que se passe-t-il si, en tant que parent, vous décidez après quelque temps que votre enfant ne doit plus rembourser le solde? La remise de dette sera considérée comme une donation. Un délai de trois ans court à partir de la remise de dette pour décider si cette donation doit être frappée ou non de droits de succession. Nous conseillons de toujours établir un accord de prêt entre parent et enfant : vous disposez ainsi d’un document qui prouve l’existence du prêt. Cette preuve est également importante en cas de décès de votre enfant. Le prêt constitue en principe un passif de la succession de votre enfant et est soustrait de la valeur de l’immobilier. Les parents ou les héritiers ne doivent payer des droits de succession que sur l’actif net.

L’âge moyen de la première acquisition d’une habitation est de 36 ans pour les couples et de 38 ans pour les célibataires.

Donnez avec bon sens

Si vous êtes sûr que vous n’aurez pas besoin de cet argent, vous pouvez faire une donation. La méthode la plus pratique consiste à donner cet argent à vos enfants via un don manuel ou un virement. Avec un don manuel – comme le nom le dit, – vous donnez l’argent de la main à la main. Dans la pratique, la donation passe toutefois par un virement : l’argent est transféré de votre compte sur celui de votre enfant. Attention : n’ajoutez pas la moindre communication sur le virement. Par la suite, vous pouvez établir un document d’accompagnement (pacte adjoint) qui confirme la donation. L’avantage, c’est qu’aucun droit de donation n’est dû au moment même de la donation. Si le donateur est encore en vie trois ans après la donation, aucun droit de succession n’est dû sur l’argent donné.

Vous pouvez faire enregistrer la donation : 3 % de droits de donation doivent alors être payés, quel que soit le montant de la donation. Ce paiement vaut pour solde de tout compte avec le fisc. Aucun droit de succession n’est dû, que le donateur soit encore en vie ou pas trois ans après la donation. Alors, allez-vous faire enregistrer votre donation ou non? Évaluez bien ce risque.

Les droits de donation doivent en principe être payés par le donataire mais, dans la pratique, ce sont souvent les parents qui les règlent. Il faut savoir que le montant des droits de donation payés par le donateur ne donne pas lieu à une perception supplémentaire de droits de donation. C’est donc un vrai coup de pouce pour votre enfant.

Des droits de donation bruxellois, wallons ou flamands?

Les taux des droits de donation sont déterminés par les régions. Voilà pourquoi il y a de substantielles différences entre la Flandre, Bruxelles et la Wallonie. Le calcul des droits de donation flamands, bruxellois ou wallons ne dépend pas de la localisation de l’habitation mais de la résidence fiscale du donateur. Si, au cours des cinq années précédant la donation, vous avez résidé le plus longtemps en Flandre, vous devrez payer les droits de donation flamands. Cela signifie que les tarifs flamands sont également d’application si vous habitez en Flandre et que vous donnez un appartement à Bruxelles ou à Namur, par exemple. Ce n’est pas le dernier domicile qui compte mais la région où le donateur a vécu la plus grande partie des cinq dernières années. Imaginons que vous ayez habité pendant des années à Bruxelles et que vous ayez déménagé à Anvers l’année passée. Si vous donnez une habitation à votre enfant aujourd’hui, vous devrez payer les droits de donation bruxellois car vous avez résidé essentiellement dans la Région de Bruxelles-Capitale au cours des cinq dernières années.

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