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Acheter une maison, le bon moment ?

4 septembre 2022
5 min de lecture

Le Belge conserve une solide brique dans le ventre. Est-ce le moment opportun pour effectuer un achat ? Impossible de répondre par oui ou par non, cela dépend évidemment des réalités de chacun. Mais pour effectuer un choix éclairé, il faut d’abord se poser des questions essentielles.

Quelle est l’évolution des taux d’intérêt ?

Depuis le début de l’année, le taux d’intérêt hypothécaire moyen a presque doublé ! Cette hausse est-elle terminée ? Hélas non, les taux d’intérêt sur les marchés des capitaux en Europe augmentent à nouveau fortement depuis le mois d’août parce que les pays européens ne parviennent pas à maîtriser l’inflation (environ 10%).

En outre, le Vieux Continent est confronté à un contexte géopolitique incertain (conflit russo-ukrainien, élections prochaines en Italie,…) Il est donc logique que les taux d’intérêt hypothécaires suivent la hausse des taux d’intérêt sur le marché des capitaux. Les banquiers n’hésiteront pas à augmenter les taux sur les nouveaux prêts. Votre compromis a-t-il été signé et vos plans ultérieurs (de rénovation) sont-ils calculés (voir encart ci-contre)? Si c’est le cas, demandez votre prêt immédiatement.

Y a-t-il moins d’acheteurs sur le marché immobilier?

Oui, on constate un ralentissement du marché. Plus les taux d’intérêt sont élevés, plus l’accès au marché immobilier devient compliqué pour les acheteurs potentiels. Un exemple : le taux d’intérêt fixe pour un prêt à 20 ans est passé, cette année, d’une moyenne de 1,35% en janvier à 2,70% aujourd’hui. Ainsi, sur un prêt moyen de 200.000 euros, vous payez 13 % de plus !

Le marché du logement ralentit, principalement en raison de cette forte hausse des taux d’intérêt, de l’incertitude liée à la flambée des coûts de l’énergie et du prix de votre caddie. Certes, le mécanisme d’indexation automatique des salaires existe chez nous, pour faire face à l’augmentation du coût de la vie, mais de nombreuses personnes n’en bénéficieront pas avant janvier 2023.

Les notaires et les agents immobiliers le confirment : on recense moins de visites et moins d’offres pour l’achat d’habitations. Moins de candidats pour un bien, c’est a priori une bonne chose si vous souhaitez acheter. Le volume des demandes de prêt a également diminué, d’environ 15% par rapport à 2021. Le montant moyen des prêts pour un achat sur le marché secondaire, à 202.000 euros, est à peine plus élevé qu’en 2021 (+1,55%). Une baisse des prix sur le marché de l’immobilier pour les maisons « énergétiquement saines » n’est pas prévue dans un avenir proche. Il en va autrement pour les maisons énergivores.

Les prêteurs sont-ils plus stricts?

Oui, les établissements de crédit ont resserré leurs critères d’acceptation. L’une des tâches de la Banque nationale de Belgique est de surveiller les éventuels prêts excessifs. Toutefois, les normes hypothécaires de la BNB restent assez « généreuses » par rapport à vos revenus : la norme de prêt standard est de 90 % maximum de la valeur de la maison. Si vous investissez dans l’immobilier, le plafond est encore plus bas, à 80 % de la valeur de la maison.

Les primo-emprunteurs peuvent encore s’écarter de cette norme de prêt si leur dossier est bien construit, si leurs arguments sont solides. Toutefois, les prêteurs ne peuvent faire cette exception que pour 35 % de leur volume de prêts.

Si vous voulez et pouvez acheter une maison, faites-le immédiatement !

La rénovation des maisons énergivores, une obligation coûteuse

Depuis le 1er juillet 2021, le certificat PEB (Performance énergétique des bâtiments à Bruxelles ou en Wallonie), ou EPC en Flandre, est un document obligatoire lors d’une demande de prêt hypothécaire. Pour la Banque Nationale, ce score énergétique fait partie de l’analyse de risque que les organismes bancaires doivent effectuer. Pas question de courir le risque que les maisons ayant un mauvais score énergétique (étiquette E, F ou G) perdent de la valeur dans la transition, imposée par le gouvernement, vers une économie plus durable.

Si vous achetez une maison en Région flamande à partir du 1er janvier 2023, vous êtes tenu de ramener le score PEB de l’habitation au minimum à l’étiquette D, dans les 5 ans suivant l’acte notarié. Aujourd’hui, plus de 40 % des maisons n’obtiennent pas ce label et affichent même le pire score énergétique, soit F ou E… Les autres régions du pays vont suivre.

Le coût d’une rénovation de ce type s’élève rapidement à 50.000€, l’acquéreur doit donc être en mesure de le supporter dans un délai de cinq ans pour vous conformer cette nouvelle obligation. En moyenne, un prêt immobilier s’élève à 200.000€. Si vous achetez une maison dont l’étiquette énergétique est mauvaise, cela augmente de facto la charge de votre prêt de 25 % (50.000€), un surplus à évidemment inclure dans le plan financier. Soit vous êtes en mesure de financer ce montant vous-même, soit vous devrez contracter un prêt supplémentaire.

Avec ces nouvelles obligations énergétiques, dans toutes les régions du pays, il deviendra plus difficile pour les jeunes, les célibataires ou les personnes issues de la classe moyenne inférieure d’acquérir leur propre logement.