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Comment votre famille peut-elle vous aider à acheter votre maison ?

31 août 2022
6 min de lecture

Hourra, vous avez trouvé la maison de vos rêves... mais votre tirelire est vide, alors que faire ? Cet article présente les différentes façons dont votre famille peut vous donner un coup de pouce pour acheter une habitation. Quelle est la différence entre un prêt et un don, et à quoi faut-il faire attention ?

Faites-le vous-même

Si vous souhaitez acheter votre propre maison, sachez que vous pouvez emprunter jusqu’à 90 % du prix d’achat. Cela signifie que vous devez financer vous-même les 10 % restants, auxquels il faudra ajouter le coût de l’achat et du prêt.

L’achat d’une maison neuve coûte plus cher. Dans certains cas, vous devrez payer la TVA (21 %) non seulement sur l’habitation elle-même, mais aussi sur le terrain, à moins que vous ne puissiez bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %. N’oubliez pas que toutes les sociétés de crédit ne vous prêteront pas la TVA à payer, de sorte que votre apport personnel devra être nettement plus élevé.

Exemple : vous achetez une maison (terrain compris) pour 210 000 euros. Vous pouvez emprunter 90 % à la banque ; vous devez donc avoir 21 000 euros d’économies. En outre, vous payez 21 % de TVA sur le total de 210 000 euros, soit 44 100 euros. Additionnez les 44 100 euros aux 21 000 euros et vous arrivez à un montant de 65 100 euros. Par précaution, vous devriez ajouter 10 000 euros supplémentaires pour les autres frais d’achat et les frais de crédit. Votre tirelire doit donc contenir environ 75 000 euros...

Prêts familiaux (sans intérêt)

Lorsque vous empruntez de l’argent à votre famille, cela signifie qu’elle vous donne de l’argent que vous promettez de rembourser à une date ultérieure. Nous vous recommandons vivement de rédiger un contrat de prêt écrit. Dans ce document, vous détaillez les accords conclus aussi bien et aussi précisément que possible. Pourquoi ? Cela peut être important pour le fisc, mais aussi pour éviter des discussions ultérieures dans la famille. Que contient le contrat de prêt ?

Dans le contrat, vous devez indiquer la durée du prêt, le taux d’intérêt éventuel ainsi que la manière et le rythme auquel le prêt sera remboursé. Ensuite, le membre de la famille qui vous aide vire le montant de son compte sur votre compte avec la mention : « Prêt de X euros + date du contrat de prêt ».

Votre parent est d’humeur généreuse et vous annonce que vous ne devez pas rembourser le prêt. Qu’est-ce qui change ? Le prêt se transforme en cadeau ! Couchez ce don sur papier afin de pouvoir prouver plus tard quand le don a été fait.

Don ordinaire

Un autre type de cadeau est le cas où votre parent vous donne une certaine somme d’argent sans vous en prêter au départ. Cela peut se faire par le biais d’un don manuel (remise de l’argent en espèces) ou d’un don bancaire (virement du montant sur votre compte).

Comme expliqué ci-dessus, il est important que vous puissiez prouver la date de ce don au fisc. Pour ce faire, rédigez un « pacte adjoint », éventuellement en combinaison avec une lettre recommandée.

Attention !

Pourquoi est-il tellement important de pouvoir prouver au fisc la date du don ou de non recouvrement du prêt ?

Si le parent qui vous aide est encore en vie pendant 3 ans ou plus après le don, il n’y a aucun problème. Aucun impôt sur les dons ou sur les successions ne sera dû sur le montant donné. Toutefois, si le donateur décède dans les trois ans, vous devrez payer des droits de succession, ce qui peut être très coûteux. S’il y a une chance réaliste que le donateur décède dans les 3 ans, nous vous recommandons d’enregistrer ce don et de payer les droits de donation. Si vos généreux parents ou grands-parents habitent la Région flamande ou la Région de Bruxelles-Capitale, le taux des droits de donation est de 3 % ; s’ils vivent dans la Région wallonne, le taux est de 3,3 %. Quelqu’un d’autre vous a fait ce cadeau ? Dans ce cas, le taux est de 7 % dans les Régions flamande et de Bruxelles-Capitale, et de 5,5 % dans la Région wallonne. En principe, le bénéficiaire paie les droits de donation. Mais le donateur peut bien sûr aussi s’en charger, sans avoir à payer d’impôt sur ce montant.

La famille avance certains frais

Votre parent veut vous offrir votre nouvelle cuisine... à quoi devez-vous faire attention ? Essayez de déterminer à l’avance le montant total que votre proche paiera. Ainsi, vous pourrez en tenir compte lorsque vous dépenserez votre budget. Peut-être disposerez-vous d’une plus grande marge de manœuvre et pourrez-vous vous offrir ce réfrigérateur plus cher après tout ! Conservez toutes les factures afin de savoir exactement à combien s’élève votre dette.

Construire sur le terrain d’un membre de la famille

Une règle importante s’applique ici : le propriétaire du terrain est également propriétaire de tout ce qui est construit dessus. Ainsi, si vous construisez une maison sur le terrain de vos parents, ils deviendront propriétaires de la maison. Vous n’êtes pas d’accord ? Vos parents peuvent renoncer à la propriété de la nouvelle maison, qui restera alors la vôtre.

Donation du terrain par un membre de la famille

N’oubliez pas que pour donner un bien immobilier (le terrain), vous devez passer devant un notaire. Cela signifie que vous devrez de toute façon payer des droits de donation, qui augmenteront en fonction de la valeur du bien donné. Analysez aussi les conséquences de ce don pour votre partenaire dès que vous avez des projets concrets de construction !

Nantissement par un membre de la famille

Et si la banque demande une garantie supplémentaire pour le montant qu’elle vous prête ? Vos parents pourraient mettre en gage une partie de leurs biens à la banque. Il peut s’agir d’un portefeuille de titres ou de leur propre maison. Si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre prêt, la banque peut procéder à la vente du bien mis en gage. Faites donc très attention, car vous ne voulez pas que vos parents se retrouvent un jour sans maison !

Comme vous le constatez, les possibilités ne manquent pas pour acheter la maison de vos rêves, même si votre tirelire n’est pas assez remplie. Contactez-nous pour discuter et élaborer ensemble un plan adapté.