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Emprunt hypothécaire : tenez compte des coûts suivants

22 juillet 2019
8 min de lecture

Le terme « emprunt hypothécaire » est encore souvent utilisé pour désigner un crédit hypothécaire que vous avez souscrit afin de financer l'achat de la maison ou de l'appartement de vos rêves.

Une démarche qui entraîne des coûts mais aussi des avantages fiscaux.

Prêt à faire le calcul ? Cet article vous donne une liste bien claire des éléments à prendre en considération.

Frais d'achat vs coûts d'un crédit hypothécaire

Nous énumérons ci-dessous tous les coûts d'un crédit hypothécaire. Tenez compte du fait que vous devrez payer des frais non seulement pour votre crédit hypothécaire mais aussi pour l'achat de l'habitation de vos rêves.

Si les coûts inhérents à l'achat de votre habitation sont calculés sur la base du prix convenu et des charges, ceux de votre crédit hypothécaire sont calculés d'après le montant emprunté, majoré de la garantie supplémentaire pour les frais encourus en cas de défaut de paiement (5 % ou 10 % selon l'organisme de crédit).

1. Coûts liés à l'achat de votre habitation

Taxe d'enregistrement/droits d'enregistrement et droit d'écriture
Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous payez une taxe d'enregistrement dans la Région flamande ou des droits d'enregistrement dans la Région de Bruxelles-Capitale ou la Région wallonne. Le montant à payer est calculé sur la base du prix convenu et des charges – le minimum étant la valeur vénale de l'habitation – et dépend de la Région où se situe le bien. Selon la Région, vous pourrez aussi bénéficier de tarifs avantageux ou de réductions si vous répondez à certaines conditions en tant qu'acheteur.

  • Pour une habitation de 250 000 euros située dans la Région flamande, la taxe d'enregistrement peut atteindre 17 500 euros, soit 7 % du montant de l'achat, s'il s'agit de votre unique résidence, que vous allez occuper personnellement, et si vous répondez à toutes les conditions stipulées. Il est en outre possible de bénéficier d'une réduction des droits si le prix de l'habitation de vos rêves ne dépasse pas 200 000 euros, voire 220 000 euros dans certains centres-villes ou communes de la périphérie flamande de Bruxelles. 

  • Vous habitez dans la Région de Bruxelles-Capitale ? Dans ce cas, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du montant de l'achat, mais vous pouvez bénéficier d'une exonération de ces droits sur 175 000 euros à l'achat de votre habitation si le prix ne dépasse pas 500 000 euros, s'il s'agit de votre unique habitation où vous établirez votre résidence principale pendant 5 ans, et si vous répondez en outre à toutes les autres conditions stipulées.

  • Si vous achetez une maison ou un terrain dans la Région wallonne, vous paierez 12,5 % de droits d'enregistrement. Vous achetez une habitation modeste ? Vous bénéficierez alors, sous certaines conditions, d'une réduction des droits d'enregistrement à 6 % sur une partie de la base imposable en cas d'achat d'une habitation. Vous avez souscrit un emprunt auprès d'un organisme de crédit à vocation sociale pour l'achat de cette habitation ? Les droits pourront être réduits jusqu’à 5 % et l'enregistrement de l'acte lié à l'emprunt hypothécaire sera exonéré du droit de 1 %, sous la forme d'Eco-Prêts. Dans certains cas, vous pouvez en outre bénéficier d'un abattement grâce auquel vous ne devrez pas payer de droits d'enregistrement sur un montant de 20 000 euros.  

Outre la taxe d'enregistrement ou les droits d'enregistrement, vous paierez également un forfait de 50 euros en « droit d'écriture ».

Frais du bureau sécurité juridique
Indemnité due à l'administration pour le transfert de la propriété à votre nom (forfait de 230 euros).

Honoraires du notaire.
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi. Il s'agit d'un pourcentage par tranche du prix d'achat de l'habitation.

Frais administratifs
Frais inhérents à la demande d'attestations et à l'exécution des recherches nécessaires qui ne sont pas à charge du vendeur. Une grande partie des attestations et recherches sont imposées au vendeur et doivent être payées par lui.

TVA
La TVA est appliquée sur le « droit d'écriture », les honoraires du notaire et les frais administratifs (frais d'acte).

2. Coûts liés à votre crédit hypothécaire

Les coûts liés au crédit englobent :

A.les frais à payer à l'étude du notaire ; 
B.les frais liés à la demande de crédit ; 
C.le remboursement mensuel de votre crédit ; 
D.les frais liés à la souscription d'un crédit.


A. Les frais à payer à l'étude du notaire

Taxe d'enregistrement/droits d'enregistrement, forfait pour les annexes, droit d'écriture et droit d'hypothèque
Le montant de la taxe d'enregistrement ou des droits d'enregistrement à payer dans le cadre d'un crédit sera calculé sur la base du montant du crédit ou principal + accessoires (généralement 10 % ou 5 % à titre de garantie supplémentaire pour couvrir les frais au cas où l'organisme de crédit devrait procéder à la vente de votre habitation).

Si vous empruntez 100 000 euros pour réaliser votre achat, vous devrez payer 1 % sur 110 000 euros (10 % d'accessoires), soit 1 100 euros, ou sur 105 000 euros (5 % d'accessoires), soit 1 050 euros.

Comme pour votre achat, vous devrez également payer, pour votre crédit, un montant de 50 euros en « droit d'écriture » et un forfait de 100 euros pour les annexes qui seront jointes à votre acte de crédit (tableau d'amortissement, conditions générales).

Un droit d'hypothèque de 0,30 % sera appliqué au montant en principal et accessoires (soit 110 000 ou 105 000 euros).

Frais du bureau sécurité juridique
Indemnité due à l'administration pour l'inscription de la garantie sur votre propriété, au bénéfice de l'organisme de crédit.
Cette indemnité dépend du montant de votre crédit :
-le montant du principal et des accessoires ne dépasse pas 300 000 euros : 220 euros ;
-le montant du principal et des accessoires dépasse 300 000 euros : 950 euros.

Honoraires du notaire.
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et calculés sur le principal et les accessoires de votre crédit. Il s'agit d'un pourcentage par tranche du montant emprunté et des accessoires.

Frais administratifs
Frais inhérents à la demande d'attestations et à l'exécution des recherches nécessaires.

TVA
La TVA est appliquée sur le « droit d'écriture », les honoraires du notaire et les frais administratifs (frais d'acte).

Dans la pratique, le total des frais de notaire s'élève à environ 4 % de l'hypothèque. Plus le montant emprunté est élevé, plus le pourcentage de frais de notaire est bas.  

B. Frais liés à la demande de crédit

Frais de dossier
La banque demande également une indemnité pour la souscription du crédit hypothécaire. Elle ne peut pas dépasser 500 euros.

Frais d'estimation
L'organisme de crédit désigne un expert pour estimer la valeur de votre habitation ? Cela vous coûtera quelques centaines d'euros.

C. Le remboursement mensuel de votre crédit

Vous remboursez chaque mois un certain montant de l'emprunt à l'organisme de crédit : une part pour le capital et une part pour les intérêts. Le taux d'intérêt de votre crédit hypothécaire dépend de divers facteurs : le montant emprunté, la nature fixe ou variable du taux, votre capacité de remboursement, votre situation familiale... (voir section 5).

D. Frais supplémentaires : l'assurance solde restant dû, l'assurance incendie et l'assurance logement garanti

L'assurance solde restant dû, l'assurance incendie et l'assurance logement garanti ne sont pas obligatoires sur le plan légal. De nombreux organismes de crédit refuseront néanmoins de vous accorder un prêt si vous ne souscrivez pas au moins une assurance solde restant dû et une assurance incendie. Et de préférence chez eux. Mais vous êtes libre de choisir qui bon vous semble. Cela dit, votre organisme de crédit vous accordera souvent un taux d'intérêt avantageux si vous optez pour ses services.

Assurance solde restant dû
L'assurance solde restant dû offre une sécurité financière en cas de décès d'un des preneurs de crédit avant que l'emprunt ait été totalement remboursé. Grâce à cette assurance, le survivant ou les héritiers ne devront plus rembourser la part du défunt. Pour un isolé ou un preneur de crédit plus âgé, l'assurance solde restant dû n'est généralement pas intéressante. Si vous ne vous souciez guère de ce qu'il adviendra de votre habitation après votre décès, vous pouvez vous passer d'assurance solde restant dû – si l'organisme de crédit est d'accord, évidemment.

Assurance incendie
L'assurance incendie offre une protection financière en cas d'incendie dans votre habitation, en plus de diverses autres formes de sinistres. La compagnie vous versera alors un montant permettant de réparer les dégâts.

Assurance logement garanti 
Une assurance logement garanti vous permet de maintenir votre niveau de vie en cas d'incapacité de travail de longue durée (suite à une maladie ou à un accident). Vous recevrez alors un certain montant en plus de votre indemnité de maladie.

Quiconque souscrit un emprunt hypothécaire pour l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation peut souscrire gratuitement une assurance logement garanti via les autorités. Et ce, aussi bien dans la Région flamande que dans la Région wallonne. Vous serez dès lors assuré gratuitement en cas d'incapacité de travail ou de chômage soudain.

 

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Découvrez les possibilités

« N'est-il pas possible de réduire considérablement les frais liés à la souscription d'un crédit hypothécaire ? »

Si, en recourant à une procuration ou à un mandat hypothécaire.

Certains organismes de crédit permettent de ne pas mettre directement l'habitation en gage pour une partie du capital à emprunter. Vous donnerez alors une procuration/un mandat à votre organisme de crédit pour prendre une inscription hypothécaire si nécessaire.  

Comme aucune inscription hypothécaire n'aura été prise au départ, vous éviterez le droit d'hypothèque et les coûts inhérents au bureau sécurité juridique. De plus, la taxe d'enregistrement/les droits d'enregistrement et les honoraires du notaire seront nettement moins élevés.

Gardez toutefois à l'esprit que votre organisme de crédit peut utiliser ce mandat à tout moment pour prendre effectivement l'inscription (en cas de remboursement irrégulier du crédit, par exemple). Dans ce cas, le total des coûts sera naturellement plus élevé que si une inscription avait directement été prise pour le montant global. 

Bon à savoir : un mandat hypothécaire ne procure pas d'avantage fiscal.

 

Coûts liés à la réutilisation de l'emprunt hypothécaire

En cas de réutilisation de votre emprunt hypothécaire, votre crédit actuel sera remplacé par un nouveau crédit, plus avantageux. Vous pourrez ainsi emprunter à des conditions plus intéressantes et tirer le meilleur parti d'un taux d'intérêt plus bas. C'est une solution pratique car les taux d'intérêt évoluent en permanence. Le refinancement offre donc une solution pour ceux qui empruntent à un taux d'intérêt fixe (plus élevé). . 

Comment fonctionne un refinancement

Refinancement interne
La solution la plus facile consiste à demander une révision à votre organisme de crédit, au besoin après vous être informé auprès des concurrents sur les conditions qu'ils pourraient vous accorder pour la reprise de votre crédit. Si votre banque accepte, un nouveau plan de remboursement sera établi, avec des mensualités moins élevées ou une période plus courte.

Vous paierez alors : 

  • des frais de dossier pour le surcroît d'administration 
  • trois mois d'intérêts sur le montant restant à titre de dédommagement.

Il est généralement possible de négocier sur ce plan.

Refinancement auprès d'un autre organisme de crédit
Le refinancement de votre crédit hypothécaire auprès d'un autre organisme de crédit entraîne également certains coûts :

  • indemnité de replacement : maximum trois mois d'intérêts sur le capital restant à payer
  • frais de mainlevée : frais liés à l'annulation de l'hypothèque existante
  • frais de notaire, frais d'acte et droits d'enregistrement pour la nouvelle hypothèque
  • frais de dossier
  • et coûts liés à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

Les coûts liés à la demande d'un nouvel emprunt avantageux auprès d'un autre organisme de crédit sont donc plus élevés que si vous continuiez avec votre organisme de crédit actuel. Et ce dernier le sait pertinemment. Voilà pourquoi, en cas de refinancement, votre organisme de crédit profitera de sa position de force et maintiendra souvent un tarif plus élevé que la nouvelle banque.

Malgré les coûts, il peut s'avérer avantageux de vous informer à temps sur les possibilités de refinancement. Surtout lorsque le taux d'intérêt est bas.

Calculez ce que vous coûtera un refinancement

Quels sont les avantages fiscaux d'un emprunt hypothécaire ?

De nombreux frais sont associés à l'achat de votre habitation de rêve mais aussi à votre crédit hypothécaire. Heureusement, les futurs résidents de la Région flamande peuvent généralement bénéficier du bonus logement intégré. D'autres règles prévalent pour la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne.

Le bonus logement intégré en quelques mots

  • une réduction d'impôt de 40 % sur le capital remboursé, à concurrence d'une prime maximale de 1 520 euros.
  • durant les 10 premières années, le maximum est majoré de 760 euros si l'habitation demeure votre unique résidence.
  • à cela s'ajoutent encore 80 euros si vous avez au moins trois enfants.

La réduction d'impôt maximale atteint ainsi 944 euros.

Plus d'infos sur les avantages fiscaux par Région

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