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Guide de survie parmi les emprunts hypothécaires

31 janvier 2021
15 min de lecture

Vous êtes sur le point d'acheter l'habitation de vos rêves ou vous souhaitez faire réviser votre crédit actuel ? Nous vous expliquons en termes clairs et sans détour ce que vous devez savoir sur les emprunts hypothécaires. Conditions, taux d'intérêt, coûts et conséquences fiscales : avec l'appui de ce guide, vous serez fin prêt au moment d'entrer dans le bureau de votre organisme de crédit.

Qu'est-ce qu'un emprunt hypothécaire ?

Un emprunt hypothécaire (également appelé « crédit logement », « crédit hypothécaire » ou simplement « hypothèque ») vous donne la possibilité d'acheter la maison ou l'appartement de vos rêves, même si votre épargne n'en couvre pas tous les frais. Le bailleur de fonds (généralement une institution financière) avance la somme requise. Quant au preneur de crédit (vous), il s'engage à rembourser le capital emprunté en tranches, y compris les intérêts (généralement par mensualités sur une période de 10 à 30 ans).

La maison ou l'appartement servira de gage dans ce contexte. Vous ne pouvez plus satisfaire aux conditions de remboursement en tant que preneur de crédit ? Comme vous avez donné votre maison ou appartement en « hypothèque », l’organisme de crédit pourra vendre l'immeuble et réclamer le solde du capital à payer, majoré des intérêts et des frais encourus. En d'autres termes : la garantie du bailleur de fonds réside dans le droit qu'il détient de faire vendre le bien hypothéqué (la maison ou l'appartement).

1. Emprunt hypothécaire vs ouverture de crédit hypothécaire

Les termes « emprunt » et « ouverture de crédit » sont souvent utilisés l'un pour l'autre. Ce ne sont toutefois pas de parfaits synonymes. La principale différence réside dans le fait qu'une ouverture de crédit permet une réutilisation du capital d'ores et déjà remboursé sans devoir passer un nouvel acte notarié.

C'est une solution pratique si, quelques années après l'achat de votre habitation, vous voulez effectuer des travaux sans toutefois disposer du capital requis. La plupart des crédits hypothécaires actuels sont dès lors accordés sous cette forme.

Il est à noter que le taux d'intérêt et les conditions seront déterminés au moment de la réutilisation (vous emprunterez donc au taux d'intérêt actuel).

Vous voulez emprunter davantage que le montant remboursé ? Dans ce cas, vous pouvez éventuellement souscrire un crédit supplémentaire en plus de la réutilisation.

2. Quels sont les types d'emprunts hypothécaires ?

Il existe différents types de « crédit hypothécaire ». Nous en distinguons cinq :

1. Le crédit hypothécaire à forfaits mensuels
C'est de loin la formule la plus courante. Le preneur de crédit rembourse chaque mois une part (forfaitaire) du crédit. Ce remboursement se compose d'une partie du capital emprunté et des intérêts sur le solde. Au début, le remboursement mensuel du capital proprement dit est donc limité car les intérêts sont plus élevés. À mesure que les remboursements se succèdent, le rapport s'inverse : vous remboursez davantage de capital et moins d'intérêts.

Alternative : une charge mensuelle progressive ou dégressive
Vous paierez généralement un forfait mensuel, mais vous pouvez aussi opter pour un remboursement de capital avec des mensualités dégressives (qui diminuent) ou progressives (qui augmentent). Dans le premier cas, vous remboursez chaque mois autant de capital, mais comme les intérêts sur le montant encore dû diminuent, vous payez un peu moins chaque mois. La charge d'emprunt totale (capital + intérêts) est également plus basse. Dans le cas d'une mensualité progressive, c'est exactement l'inverse : la charge mensuelle augmente un peu à chaque remboursement. La charge d'emprunt totale est donc plus élevée. Dans la pratique, les remboursements dégressifs et progressifs ne sont pas très fréquents. D'ailleurs, rares sont les organismes de crédit qui les proposent car ils entraînent davantage de risques.

2. Le crédit hypothécaire à forfaits mensuels et durée variable
Cette formule n'est possible que pour les crédits remboursés au moyen de forfaits mensuels. Elle est également envisageable dans le cadre d'un tarif variable. La durée sera alors variable, mais le preneur de crédit paiera toujours le même montant mensuel. Si le taux augmente, la durée sera allongée. Dans ce contexte, la durée initiale peut être prolongée – selon la formule et la banque – jusqu'à 35 ans maximum. Si cette durée maximale est insuffisante pour intégrer la hausse du taux, le montant mensuel pourra tout de même être augmenté. Si le taux diminue, la durée sera raccourcie. Il n'y a pas de limite sur ce plan.

3. Le crédit hypothécaire à remboursements de capital fixes
Dans le cadre de ce crédit hypothécaire impliquant des remboursements de capital fixes, vous payez à chaque échéance (mensuelle) une part égale du capital, plus les intérêts sur le solde du capital. Ce type de remboursement présente deux caractéristiques importantes :
- Le preneur rembourse davantage au début qu'à la fin du crédit.
- Le montant de chaque remboursement est différent.

4. Le crédit hypothécaire à remboursement de capital variable sur mesure
Dans le cadre de ce crédit hypothécaire, vous déterminez vous-même le montant initial du remboursement de capital au début de la période. Le montant va ensuite diminuer ou augmenter chaque mois. Vous pouvez donc décider de payer moins au début et plus vers la fin de la période.

5. Le crédit hypothécaire à terme fixe
Dans le cadre d'un crédit hypothécaire à terme fixe, vous ne payez que les intérêts à chaque remboursement. C'est seulement au terme de la période que vous rembourserez l'intégralité du capital, en même temps que le dernier paiement d'intérêts. Un exemple de ce type est le crédit-pont : un emprunt permettant de couvrir la brève période entre l'achat d'une nouvelle habitation et la vente de l'ancienne habitation.

Quels critères entrent en ligne de compte pour l'octroi d'un emprunt hypothécaire ?

Les institutions financières et organismes de crédit n'accordent pas des prêts à la légère. Ils analysent et évaluent chaque demande de crédit avec minutie, afin de limiter les risques pour eux-mêmes comme pour leurs clients.

Les facteurs suivants sont déterminants :

1. Âge
C'est l'évidence même, mais il est toujours utile de le rappeler : seules les personnes d'au moins 18 ans entrent en ligne de compte pour un crédit hypothécaire.

2. Revenus et dépenses
Avant de vous octroyer un prêt, un organisme de crédit voudra savoir de combien vous disposez chaque mois. Votre salaire (démontrable via une récente fiche de paie) et vos coûts mensuels (plus les dettes éventuelles et les emprunts en cours) déterminent votre capacité de remboursement. Plus la capacité de remboursement du preneur de crédit est importante, plus le taux d'intérêt est avantageux.

3. Situation familiale
Êtes-vous isolé, séparé ou cohabitant ? Avez-vous des enfants ou non ? Votre situation familiale est importante pour votre organisme de crédit. Ainsi, les ménages à double revenu sont avantagés car ils ont généralement davantage de ressources financières que les isolés.

4. Valeur du bien immobilier et prix demandé
Le prix demandé et la valeur réelle du bien immobilier sont déterminants pour l'approbation ou non d'un crédit. Voilà pourquoi les organismes de crédit désignent souvent un expert chargé d'estimer l'immeuble que vous voulez acheter.

5. Fonds propres
Un autre facteur crucial pour toute demande d'hypothèque est votre apport personnel. Plus votre épargne est conséquente, moins vous devez emprunter et moins le risque est élevé pour l'organisme de crédit.

Quel capital avez-vous déjà accumulé ? Et jusqu'à quand vous aidera-t-il à tenir ? Calculez-le ici.
 

6. Durée
Plus longue est la durée de votre emprunt, moins les remboursements mensuels seront élevés. Vous aurez ainsi plus de marge pour épargner.

Combien pouvez-vous exactement emprunter ? Démarrez la simulation.

Quels coûts accompagnent la conclusion d'un emprunt hypothécaire ?

Emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent. Un refrain bien connu. Mais combien coûte exactement un crédit hypothécaire ? Nous énumérons ci-dessous tous les coûts d'un crédit hypothécaire. Tenez compte du fait que vous devrez payer des frais non seulement pour votre crédit hypothécaire mais aussi pour l'achat de votre habitation.

1. Coûts liés à l'achat de votre habitation

Outre le paiement du prix, vous devrez encore vous acquitter de certains coûts lors de la signature de l'acte devant notaire.

Taxe d'enregistrement/droits d'enregistrement et droit d'écriture
Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous payez des droits d'enregistrement. Le montant à payer est calculé sur la base du prix convenu et des charges – le minimum étant la valeur vénale de l'habitation – et dépend de la Région où se situe le bien. Selon la Région, vous pourrez aussi bénéficier de tarifs avantageux ou de réductions si vous répondez à certaines conditions en tant qu'acheteur.

  • Pour l'achat de la seule habitation propre en Région flamande, les droits d'enregistrement sont de 3 % à partir du 1er janvier 2022 (ils étaient auparavant de 6 %). Il est en outre possible de bénéficier d'une réduction des droits si le prix de l'habitation de vos rêves ne dépasse pas 220 000 euros, voire 240 000 euros dans certains centres-villes ou communes de la périphérie flamande de Bruxelles.
  • Vous habitez dans la Région de Bruxelles-Capitale ? Dans ce cas, les droits d'enregistrement s'élèvent à 12,5 % du montant de l'achat, mais vous pouvez bénéficier d'une exonération de ces droits sur 175 000 euros à l'achat de votre habitation si le prix ne dépasse pas 500 000 euros, s'il s'agit de votre unique habitation où vous établirez votre résidence principale pendant 5 ans, et si vous répondez en outre à toutes les autres conditions stipulées.
  • Si vous achetez une maison ou un terrain dans la Région wallonne, vous paierez 12,5 % de droits d'enregistrement. Vous achetez une habitation modeste ? Vous bénéficierez alors, sous certaines conditions, d'une réduction des droits d'enregistrement à 6 % sur une partie de la base imposable en cas d'achat d'une habitation. Vous avez souscrit un emprunt auprès d'un organisme de crédit à vocation sociale pour l'achat de cette habitation ? Les droits pourront être réduits jusqu’à 5 % et l'enregistrement de l'acte lié à l'emprunt hypothécaire sera exonéré du droit de 1 %, sous la forme d'Eco-Prêts. Dans certains cas, vous pouvez en outre bénéficier d'un abattement grâce auquel vous ne devrez pas payer de droits d'enregistrement sur un montant de 20 000 euros.

Outre la taxe d'enregistrement ou les droits d'enregistrement, vous paierez également un forfait de 50 euros en « droit d'écriture ».

Frais du bureau sécurité juridique
Indemnité due à l'administration pour le transfert de la propriété à votre nom (forfait de 230 euros).

Honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi. Il s'agit d'un pourcentage par tranche du prix d'achat de l'habitation.

Frais administratifs
Frais inhérents à la demande d'attestations et à l'exécution des recherches nécessaires qui ne sont pas à charge du vendeur. Une grande partie des attestations et recherches sont imposées au vendeur et doivent être payées par lui.

TVA
La TVA est appliquée sur le « droit d'écriture », les honoraires du notaire et les frais administratifs (frais d'acte).

2. Coûts liés à votre crédit hypothécaire

Les frais à payer à l'étude du notaire

Taxe d'enregistrement/droits d'enregistrement, forfait pour les annexes, droit d'écriture et droit d'hypothèque
Le montant de la taxe d'enregistrement ou des droits d'enregistrement à payer dans le cadre d'un crédit sera calculé sur la base du montant du crédit ou principal + accessoires (généralement 10 % ou 5 % à titre de garantie supplémentaire pour couvrir les frais au cas où l'organisme de crédit devrait procéder à la vente de votre habitation). Si vous empruntez 100 000 euros pour réaliser votre achat, vous devrez payer 1 % sur 110 000 euros (10 % d'accessoires), soit 1 100 euros, ou sur 105 000 euros (5 % d'accessoires), soit 1 050 euros. Comme pour votre achat, vous devrez également payer, pour votre crédit, un montant de 50 euros en « droit d'écriture » et un forfait de 100 euros pour les annexes qui seront jointes à votre acte de crédit (tableau d'amortissement, conditions générales). Un droit d'hypothèque de 0,30 % sera appliqué au montant en principal et accessoires (soit 110 000 ou 105 000 euros).

Frais du bureau sécurité juridique
Indemnité due à l'administration pour l'inscription de la garantie sur votre propriété, au bénéfice de l'organisme de crédit.
Cette indemnité dépend du montant de votre crédit :
-le montant du principal et des accessoires ne dépasse pas 300 000 euros : 220 euros ;
-le montant du principal et des accessoires dépasse 300 000 euros : 950 euros.

Honoraires du notaire
Les honoraires du notaire sont fixés par la loi et calculés sur le principal et les accessoires de votre crédit. Il s'agit d'un pourcentage par tranche du montant emprunté et des accessoires.

Frais administratifs
Frais inhérents à la demande d'attestations et à l'exécution des recherches nécessaires.

TVA
La TVA est appliquée sur le « droit d'écriture », les honoraires du notaire et les frais administratifs (frais d'acte).

Dans la pratique, le total des frais de notaire s'élève à environ 4 % de l'hypothèque. Plus le montant emprunté est élevé, plus le pourcentage de frais de notaire est bas.

Frais liés à la demande de crédit

Frais de dossier
La banque demande également une indemnité pour la souscription du crédit hypothécaire. Elle ne peut pas dépasser 500 euros.

Frais d'estimation
L'organisme de crédit désigne un expert pour estimer la valeur de votre habitation ? Cela vous coûtera quelques centaines d'euros.

Le remboursement mensuel de votre crédit

Vous remboursez chaque mois un certain montant de l'emprunt à l'organisme de crédit : une part pour le capital et une part pour les intérêts. Le taux d'intérêt de votre crédit hypothécaire dépend de divers facteurs : le montant emprunté, la nature fixe ou variable du taux, votre capacité de remboursement, votre situation familiale...

Frais supplémentaires : l'assurance solde restant dû, l'assurance incendie et l'assurance logement garanti

L'assurance solde restant dû et l'assurance incendie ou habitation ne sont pas légalement obligatoires, mais la plupart des organismes de crédit refuseront d'accorder un emprunt hypothécaire si vous ne souscrivez pas d'assurances complémentaires. Vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance logement garanti, une assurance solde restant dû et une assurance incendie auprès de votre organisme de crédit. Vous êtes libre de vous informer auprès d'autres institutions financières. Cela dit, votre organisme de crédit vous accordera souvent un taux d'intérêt avantageux si vous optez pour ses services.

Assurance solde restant dû
L'assurance solde restant dû offre une sécurité financière en cas de décès d'un des preneurs de crédit avant que l'emprunt ait été totalement remboursé. Grâce à cette assurance, le survivant ou les héritiers ne devront plus rembourser la part du défunt. Pour un isolé ou un preneur de crédit plus âgé, l'assurance solde restant dû n'est généralement pas intéressante. Si vous ne vous souciez guère de ce qu'il adviendra de votre habitation après votre décès, vous pouvez vous passer d'assurance solde restant dû – si l'organisme de crédit est d'accord, évidemment.

Assurance incendie
L'assurance incendie offre une protection financière en cas d'incendie dans votre habitation, en plus de diverses autres formes de sinistres. La compagnie vous versera alors un montant permettant de réparer les dégâts.

Assurance logement garanti
Une assurance logement garanti vous permet de maintenir votre niveau de vie en cas d'incapacité de travail de longue durée (suite à une maladie ou à un accident). Vous recevrez alors un certain montant en plus de votre indemnité de maladie. Quiconque souscrit un emprunt hypothécaire pour l'achat, la construction ou la rénovation d'une habitation peut souscrire gratuitement une assurance logement garanti via les autorités. Et ce aussi bien dans la Région flamande que dans la Région wallonne. Vous serez dès lors assuré gratuitement en cas d'incapacité de travail ou de chômage soudain.

Taux fixe ou variable ? À la recherche du meilleur emprunt hypothécaire

Si vous cherchez un emprunt hypothécaire, les enjeux graviteront assez vite autour du taux d'intérêt. Et à juste titre car cet élément détermine en partie le prix de votre emprunt. En tant que preneur de crédit, vous avez le choix entre deux types de taux : fixe ou variable.

Le taux fixe

Vous conserverez le même taux d'intérêt pendant toute la durée de votre crédit hypothécaire. Vous saurez donc exactement à combien s'élèvent vos remboursements mensuels.

Le taux variable

Le taux variable est adapté, à des moments fixés contractuellement, en fonction de l'indice de référence – lequel reflète les fluctuations des taux d'intérêt sur le marché. Si vous optez pour un taux d'intérêt variable, il s'accompagnera donc de certains risques. Vos remboursements mensuels pourront augmenter ou diminuer.

Consultez les taux d'intérêt pour les emprunts hypothécaires en Belgique.

Avantages et inconvénients d'un taux d'intérêt fixe et d'un taux d'intérêt variable

Avantages et inconvénients d'un taux d'intérêt fixe et d'un taux d'intérêt variable

Comment faire un choix entre fixe et variable ?

La période la plus éprouvante pour le remboursement d'un crédit hypothécaire est la période initiale. D'ici dix à vingt ans, les jeunes ménages à double revenu gagneront certainement plus qu'aujourd'hui. Il est donc intéressant pour eux de réduire les remboursements à la plus petite somme possible durant les premières années.

Comment fonctionne un refinancement

Un refinancement vous permet de remplacer votre crédit actuel par un nouveau crédit plus avantageux. Vous pourrez ainsi emprunter à des conditions plus intéressantes et tirer le meilleur parti d'un taux d'intérêt plus bas. C'est une solution pratique car les taux d'intérêt évoluent en permanence. Le refinancement offre donc une solution pour ceux qui empruntent à un taux d'intérêt fixe (plus élevé).

Refinancement interne

La solution la plus facile consiste à demander une révision à votre organisme de crédit, au besoin après vous être informé auprès des concurrents sur les conditions qu'ils pourraient vous accorder pour la reprise de votre crédit. Si votre banque accepte, un nouveau plan de remboursement sera établi, avec des mensualités moins élevées ou une période plus courte.

Vous paierez alors :

  • des frais de dossier pour le surcroît d'administration
  • trois mois d'intérêts sur le montant restant à titre de dédommagement.

Il est généralement possible de négocier sur ce plan.

Refinancement auprès d'un autre organisme de crédit

Le refinancement de votre crédit hypothécaire auprès d'un autre organisme de crédit entraîne également certains coûts :

  • indemnité de replacement : maximum trois mois d'intérêts sur le capital restant à payer
  • frais de mainlevée : frais liés à l'annulation de l'hypothèque existante
  • frais de notaire, frais d'acte et droits d'enregistrement pour la nouvelle hypothèque
  • frais de dossier
  • et coûts liés à l'adaptation de votre assurance solde restant dû.

Les coûts liés à la demande d'un nouvel emprunt avantageux auprès d'un autre organisme de crédit sont donc plus élevés que si vous continuiez avec votre organisme de crédit actuel. Et ce dernier le sait pertinemment. Voilà pourquoi, en cas de refinancement, votre organisme de crédit profitera de sa position de force et maintiendra souvent un tarif plus élevé que la nouvelle banque.

Malgré les coûts, il peut s'avérer avantageux de vous informer à temps sur les possibilités de refinancement. Surtout lorsque le taux d'intérêt est bas.

Un refinancement est-il indiqué dans ma situation ? Calculez-le ici.

Souscrire votre emprunt hypothécaire en 5 étapes

La souscription d'un emprunt hypothécaire est un processus relativement complexe. Il est dès lors important de faire le bon choix pour votre situation. Nous vous guidons en cinq étapes.

1. Ayez conscience de votre situation

Vous avez presque terminé la lecture de ce guide. Vous êtes donc déjà bien informé. Il est également important d'avoir une idée claire de votre propre situation financière. Quel est votre budget pour votre habitation de rêve ? Combien pensez-vous devoir emprunter ? Et sur quelle durée ? Réfléchissez d'ores et déjà à ces questions afin de pouvoir franchir l'obstacle suivant.

2. Premier entretien

Votre propre banque est un bon début mais n'excluez surtout pas d'autres parties. Pour un premier entretien, il est utile d'avoir les documents suivants sous la main :

  • contrat de vente, compromis ou offre (s'il s'agit d'une construction à neuf ou d'une rénovation)
  • votre déclaration d'impôt la plus récente
  • quelques fiches de paie récentes
  • un aperçu de vos dépenses mensuelles (y compris les emprunts en cours)

3. Faire le meilleur choix

Vous êtes passé chez différents organismes de crédit ? Alors il est temps de comparer toutes les propositions. Attention : le meilleur emprunt hypothécaire n'est pas forcément celui au taux le plus bas. Tenez compte de tous les facteurs :

  • Une formule fixe sur 20 ans est-elle la solution adéquate pour ma situation (réfléchissez « outside the box ») ?
  • Pensez aux avantages fiscaux de votre emprunt : optimisez-les dans la mesure du possible.
  • Un emprunt est un engagement à long terme. Optimisez vos assurances de manière à pouvoir rester dans votre habitation s'il devait arriver quelque chose à votre partenaire (assurance solde restant dû, assurance logement garanti…).

Vous ne savez vraiment pas quoi faire ? Rendez-vous chez un spécialiste avec votre proposition et demandez son assistance.

4. Signer la demande d'hypothèque et finaliser le contrat

Votre demande d'hypothèque a été approuvée par votre organisme de crédit ? Dans ce cas, plus rien ne vous empêche d'acheter l'habitation de vos rêves. N'oubliez pas que la plupart des institutions financières vous obligeront également à souscrire une assurance solde restant dû et incendie chez elles. Si votre organisme de crédit est une banque, vous serez peut-être tenu d'ouvrir un compte où vous devrez verser votre salaire.

5. Recevoir le capital

Le jour de la vente (lors de la « passation » de l'acte notarié), votre organisme de crédit versera l'intégralité du montant sur le compte du notaire afin que les fonds nécessaires soient disponibles pour l'achat de l'habitation de vos rêves.

Maintenant que vous savez exactement ce qu'est un emprunt hypothécaire, quels sont les divers types disponibles, quelles sont les conditions pour souscrire une hypothèque et quels coûts y sont associés, vous êtes parfaitement armé pour trouver le meilleur emprunt hypothécaire pour l'habitation de vos rêves.

Faites appel à un expert

Vous préférez confier à un expert la recherche d'un crédit pour l'habitation de vos rêves ? Faites confiance à Immotheker Finotheker.