Immotheker Finotheker
  • Wonen

Survivalgids hypothecaire leningen

31 januari 2021
14 min. leestijd

Sta je op het punt je droomwoning te kopen of wil je je huidige krediet laten herzien? Wij vertellen je in heldere bewoordingen en zonder omwegen wat je moet weten over een hypothecaire lening. Voorwaarden, rentevoeten, kosten en fiscale gevolgen: met deze gids achter de kiezen stap je straks volledig voorbereid het kantoor van je kredietverstrekker binnen. 

Wat is een hypothecaire lening?

Een hypothecaire lening (ook wel ‘woonkrediet’, ‘hypothecair krediet’ of simpelweg ‘hypotheek’ genoemd) zorgt ervoor dat je het huis of appartement van je dromen kunt kopen, ook al dekken je spaarcenten niet alle kosten. De geldverstrekker (meestal een financiële instelling) schiet de nodige centen voor; de kredietnemer - jij, dus -  verbindt zich ertoe het geleende kapitaal in schijven, én met inbegrip van rente, af te betalen (meestal maandelijks over een periode tussen 10 en 30 jaar). 

De woning of het appartement zal hierbij als onderpand fungeren. Kan je als  kredietnemer niet langer voldoen aan de terugbetalingsvoorwaarden? Dan mag de kredietgever, omdat jij je woning of appartement in ‘hypotheek’ hebt gegeven, het pand verkopen en het nog terug te betalen kapitaal, verhoogd met de intresten en gemaakte kosten, terugvorderen. Of met andere woorden: de waarborg van de geldverstrekker is het recht dat hij heeft om het gehypothekeerde goed (de woning of het appartement) te laten verkopen.

1. Hypothecaire lening vs. hypothecaire kredietopening

De termen ‘lening’ en ‘kredietopening’ worden weleens door elkaar gebruikt. Nochtans zijn ze niet identiek. Het voornaamste verschil is dat er bij een kredietopening een wederopname van het reeds afbetaalde kapitaal mogelijk is zonder dat je daarvoor een nieuwe akte moet laten opmaken bij een notaris. 

Dat is handig wanneer je enkele jaren na de aankoop van je woning verbouwingen wil uitvoeren waarvoor je niet voldoende kapitaal hebt. De meeste woonkredieten worden vandaag dan ook verstrekt in de vorm van een kredietopening. 

Let wel, de rentevoet en voorwaarden worden bepaald op het moment van de wederopname (je leent dus aan de huidige rentevoet). 

Wil je méér lenen dan het afgeloste bedrag? Dan kun je eventueel bovenop de wederopname nog een bijkomend krediet openen. 

2. Welke types hypothecaire leningen bestaan er?

Er zijn verschillende soorten ‘woonkrediet’. We onderscheiden er vijf:

1. Het woonkrediet met vaste maandelijkse bedragen
Dit is veruit de meest courante formule. De kredietnemer lost maandelijks een (vast) deel van het krediet af. Die aflossing bestaat uit een deel van het geleende kapitaal en de intresten op het resterende bedrag. In het begin is de werkelijke maandelijkse kapitaalaflossing dus beperkt omdat de intresten hoger liggen. Naargelang de aflossingen vorderen, wordt de verhouding omgekeerd: je lost meer kapitaal en minder interest af.

Alternatief: een progressieve of degressieve maandlast
Meestal betaal je een vast maandelijks bedrag af, maar je kunt ook kiezen voor een kapitaalaflossing met degressieve (dalende) of progressieve (stijgende) maandelijkse bedragen. In het eerste geval los je maandelijks evenveel kapitaal af, maar omdat de intresten op het nog verschuldigde bedrag afnemen, betaal je elke maand in totaal dus iets minder. De totale leninglast (kapitaal plus intresten) valt ook lager uit. Bij een progressieve maandtermijn gebeurt precies het omgekeerde: de maandlast neemt per aflossing een beetje toe. De totale leninglast ligt hoger. In de praktijk komen degressieve en progressieve aflossingen niet zo vaak voor. Lang niet elke kredietverstrekker biedt ze trouwens aan omdat er meer risico’s aan verbonden zijn.

2. Het woonkrediet met vaste maandelijkse bedragen en variabele duur
Deze formule is enkel mogelijk voor kredieten die terugbetaald worden met vaste maandelijkse afbetalingen. Het is ook een optie bij een variabel tarief. De duur is in dit geval variabel, maar de kredietnemer betaalt steeds hetzelfde maandbedrag. Stijgt de rentevoet, dan wordt de duur verlengd. De oorspronkelijke duur kan hierbij – afhankelijk van de formule en de bank - maximaal verlengd worden tot 35 jaar. Indien deze maximale duur niet voldoende is om de rentestijging op te vangen, dan kan het maandbedrag toch nog stijgen. Daalt de rentevoet, dan wordt de duur ingekort. Dit gebeurt zonder beperkingen.

3. Het woonkrediet met vaste kapitaalaflossingen
Bij dit woonkrediet dat terugbetaalbaar is via vaste kapitaalaflossingen betaal je bij iedere (maandelijkse) aflossing een gelijk deel van het kapitaal terug, plus de interesten op het kapitaalsaldo. Een aflossingsplan met vaste kapitaalaflossingen heeft twee belangrijke kenmerken:
- In het begin van het krediet betaalt de kredietnemer meer terug dan aan het einde van het krediet.
- Het bedrag van elke afbetaling is verschillend.

4. Het woonkrediet met variabele kapitaalaflossing op maat
Bij dit woonkrediet kies je aan het begin van de looptijd zelf het aanvangsbedrag van de kapitaalaflossing. Daarna daalt of stijgt het bedrag elke maand. Je kunt er dus voor kiezen om in het begin minder te betalen, en naar het einde van de looptijd meer.

5. Het woonkrediet met vaste termijn
Bij een woonkrediet met vaste termijn betaal je bij elke aflossing enkel intresten. Pas aan het einde van de looptijd betaal je het volledige kapitaal van het krediet terug, samen met de laatste intrestbetaling. Een voorbeeld van dit type is het overbruggingskrediet: een lening die dient om de korte periode tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van de oude woning te overbruggen.

Waarmee wordt rekening gehouden bij het toekennen van een hypothecaire lening?

Financiële instellingen en kredietverstrekkers lenen niet zomaar aan iedereen. Om het risico zowel voor zichzelf als voor hun klanten te beperken, wordt elke kredietaanvraag nauwkeurig bestudeerd en geëvalueerd. 

De volgende factoren zijn bepalend:

1. Leeftijd
Vanzelfsprekend maar toch: enkel wie 18 jaar of ouder is, komt in aanmerking voor een hypothecair krediet.

2. Inkomsten en uitgaven
Voor een kredietverstrekker je een lening geeft, wil hij weten hoeveel je elke maand overhoudt. Je salaris (aantoonbaar via een recente loonbrief) en maandelijkse kosten (plus eventuele schulden en lopende leningen) bepalen je terugbetalingscapaciteit. Hoe hoger de terugbetalingscapaciteit van de kredietnemer, hoe gunstiger de intrestvoet.

3. Gezinssituatie
Ben je alleenstaand, gescheiden of samenwonend? Heb je kinderen of niet? Je gezinssituatie is belangrijk voor de kredietverstrekker. Tweeverdieners zijn bijvoorbeeld in het voordeel omdat zij door de band meer overhouden dan alleenstaanden.

4. Waarde en vraagprijs van het onroerend goed
De vraagprijs en de werkelijke waarde van het onroerend goed zijn doorslaggevend voor het al dan niet goedkeuren van een krediet. Om die reden stellen kredietverstrekkers vaak een schatter aan om de waarde van het door jou beoogde pand te berekenen.

5. Eigen vermogen
Nog zo’n cruciale factor bij elke hypotheekaanvraag is de eigen inbreng. Hoe meer spaarcenten je hebt, hoe minder je moet lenen en hoe kleiner de risico’s voor de kredietverstrekker.

Hoeveel kapitaal heb je al opgebouwd? En tot wanneer kom je ermee toe? Bereken het hier.
 

6. Looptijd
Hoe langer de looptijd van je lening, hoe kleiner de maandelijkse aflossingen. Je hebt dan ook meer ruimte om te sparen. 

Hoeveel kan je precies lenen? Start de simulatie.

Welke kosten komen kijken bij een hypothecaire lening?

Geld lenen kost ook geld. Je kent het bekende riedeltje wel. Maar hoeveel kost een woonkrediet precies? Hieronder sommen we alle kosten van een woonkrediet op. Houd er rekening mee dat niet alleen  aan het woonkrediet maar ook aan de aankoop kosten verbonden zijn.

1. Kosten verbonden aan de aankoop van je woning

Naast de betaling van de prijs zal je bij de ondertekening van de akte bij de notaris een aantal kosten dienen te betalen.

Registratiebelasting/registratierechten en recht op geschriften
Bij de aankoop van vastgoed betaal je registratierechten. Het te betalen bedrag wordt berekend op basis van de overeengekomen prijs en lasten met als minimum de verkoopwaarde van de woning en is afhankelijk van het gewest waar de aan te kopen woning gelegen is. Naargelang het gewest zijn er ook voordeeltarieven of verminderingen mogelijk indien je als koper aan bepaalde voorwaarden voldoet.

  • Bij de aankoop van de enige eigen woning in het Vlaams Gewest bedraagt het registratierecht vanaf 1 januari 2022 nog 3% (dit was voorheen 6%). Daarnaast bestaat de mogelijkheid om te genieten van een rechtenvermindering wanneer de prijs van je droomwoning niet hoger ligt dan 220.000 euro of 240.000 euro in bepaalde kernsteden of gemeenten van de Vlaamse rand rond Brussel. 
  • Woon je in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest? Dan bedragen de registratierechten 12,5% van het aankoopbedrag, maar kan je genieten van een vrijstelling van registratierechten op 175.000 euro bij de aankoop van je woning indien de prijs niet hoger is dan 500.000 euro, het je enige woning is waar je gedurende 5 jaar je hoofdverblijfplaats zal vestigen en je bovendien voldoet aan al de andere gestelde voorwaarden.
  • Wanneer je een huis of grond koopt in het Waalse Gewest, betaal je 12,5% registratierecht. Koop je een bescheiden woning? Dan geniet je, onder bepaalde voorwaarden van een verminderd registratierecht van 6% op een deel van de belastbare basis bij aankoop van een woning. Heb je voor de aankoop van deze woning een lening bij een kredietverstrekker met sociaal oogmerk? Dan kan het recht verminderd worden tot 5% en is de registratie van de akte van de hypothecaire lening , in de vorm van ‘Eco-Prêts’ (of ecoleningen) vrijgesteld van het recht van 1%. In bepaalde gevallen kan je bovendien genieten van een abattement waardoor er op een bedrag van 20.000 euro geen registratierechten moeten betaald worden. 

Naast de registratiebelasting of de registratierechten betaal je ook een vast bedrag van 50 euro aan ‘recht op geschriften’.

Kosten kantoor rechtszekerheid
Vergoeding verschuldigd aan de administratie voor de overschrijving van de eigendom op jouw naam (vast bedrag van 230 euro).

Ereloon notaris
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd. Het gaat om een percentage per schijf van de aankoopprijs van de woning.

Administratieve kosten
Het aanvragen van attesten en het uitvoeren van de nodige opzoekingen die niet ten laste vallen van de verkoper. Een groot deel van de attesten en opzoekingen zijn verplichtend opgelegd aan de verkoper en moeten door hem gedragen worden.

BTW
Op het ‘recht op geschriften’, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten (aktekosten) is btw verschuldigd. 

2. Kosten verbonden aan je woonkrediet

Kosten te betalen op het notariskantoor

Registratiebelasting/registratierechten, vast recht bijlagen, recht op geschriften en het hypotheekrecht
Het te betalen bedrag aan registratiebelasting of registratierechten bij een krediet zal berekend worden op basis van het bedrag van het krediet of hoofdsom + bijhorigheden (meestal 10% of 5% als bijkomende waarborg voor het dekken van de kosten in geval de kredietverstrekker moet overgaan tot de verkoop van je woning). Stel dat je voor het realiseren van je aankoop 100.000 euro leent, dan zal een bedrag van 1% verschuldigd zijn op 110.000 euro (10% bijhorigheden) of 1.100 euro of op 105.000 euro (5% bijhorigheden) of 1.050 euro. Zoals het geval voor je aankoop zal je ook voor het krediet een bedrag van 50 euro moeten betalen aan ‘recht op geschriften’ en een vast bedrag van 100 euro voor de bijlagen die aan je kredietakte gehecht worden (aflossingstabel, algemene voorwaarden). Op het bedrag in hoofdsom en bijhorigheden (op 110.000 of 105.000 euro) is een hypotheekrecht verschuldigd van 0,30%.

Kosten kantoor rechtszekerheid
Vergoeding verschuldigd aan de administratie voor de inschrijving van de waarborg, in voordeel van de kredietverstrekker, op je eigendom.
Deze vergoeding is afhankelijk van het bedrag van je krediet:
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft niet 300.000 euro: 220 euro;
-het bedrag van de hoofdsom en bijhorigheden overtreft 300.000 euro: 950 euro.

Ereloon notaris
Het ereloon van de notaris is wettelijk vastgelegd en wordt berekend op de hoofdsom en bijhorigheden van je krediet. Het gaat om een percentage per schijf van het geleende bedrag en de bijhorigheden.

Administratieve kosten
Het aanvragen van attesten en het uitvoeren van de nodige opzoekingen.

BTW
Op het ‘recht op geschriften’, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten (aktekosten) is BTW verschuldigd. 

In de praktijk bedragen de totale notariskosten ongeveer 4 procent van de hypotheek. Hoe hoger het geleende bedrag, hoe lager het percentage notariskosten. 

Kosten gebonden aan de kredietaanvraag

Dossierkosten
Ook de bank rekent een vergoeding aan om het woonkrediet af te sluiten. Die mag niet hoger zijn dan 500 euro. 

Schattingskosten
Stelt de kredietverstrekker een schatter aan om de waarde van je woning te schatten? Dan betaal je daar enkele honderden euro voor.

De maandelijkse aflossing van je krediet

Je betaalt maandelijks een bedrag van de lening terug aan de kredietverstrekker. Een deel is kapitaalaflossing, een deel intresten. De rentevoet op je woonkrediet is afhankelijk van een aantal zaken: het geleende bedrag, vaste of variabele rentevoet, je aflossingscapaciteit, je gezinssituatie, ...

Bijkomende kosten: de schuldsaldoverzekering, de brandverzekering en de verzekering gewaarborgd wonen

De schuldsaldoverzekering en de brand- of woonverzekering zijn niet wettelijk verplicht, maar de meeste kredietverstrekkers zullen een hypothecaire lening weigeren als je geen bijkomende verzekeringen afsluit. Je bent niet verplicht om een verzekering gewaarborgd wonen, een schuldsaldo- en brandverzekering af te sluiten bij je kredietverstrekker. Het staat je vrij om te informeren bij andere financiële instellingen. Vaak zal je kredietverstrekker je wel een gunstige intrestvoet geven als je toch met hem in zee gaat.

Schuldsaldoverzekering
De schuldsaldoverzekering biedt financiële zekerheid in geval van overlijden van een van de kredietnemers vóór de lening volledig is terugbetaald. De langstlevende of de erfgenamen hoeven het deel van de overledene dankzij de schuldsaldoverzekering niet meer terug te betalen. Voor een alleenstaande of een oudere kredietnemer is de schuldsaldoverzekering vaak niet interessant. Geef je er niet echt om wat er met de woning gebeurt na je overlijden, dan kan het zonder schuldsaldoverzekering - als de kredietverstrekker dat ook vindt, natuurlijk. 

Brandverzekering
De brandverzekering biedt financiële bescherming in geval van een woningbrand, naast een reeks andere vormen van schade. De verzekering keert je dan een bedrag uit waarmee je de opgelopen schade kunt herstellen.

Verzekering gewaarborgd wonen 
Een verzekering gewaarborgd wonen zorgt ervoor dat je je huidige levensstandaard kan behouden als je voor lange tijd werkongeschikt wordt (door ziekte of een ongeval). Je ontvangt een bepaald bedrag bovenop je ziekte-uitkering. Wie een hypothecaire lening afsluit voor het kopen, bouwen of verbouwen van een woning, kan via de overheid een gratis verzekering gewaarborgd wonen afsluiten. Dit zowel in het Vlaamse, als in het Waalse Gewest. Zo ben je kosteloos verzekerd tegen plotse werkloosheid of arbeidsongeschiktheid.

Vaste of variabele rentevoet? Op zoek naar de beste hypothecaire lening

Ben je op zoek naar een hypothecaire lening, dan gaat het al vlug over de rentevoet. Terecht, want die bepaalt voor een deel hoe duur of goedkoop je leent. Als kredietnemer heb je de keuze uit twee types: een vaste of een variabele rentevoet.

De vaste rentevoet

Je behoudt dezelfde rentevoet voor de volledige looptijd van je hypothecair krediet. Je weet dus precies hoeveel je maandelijkse aflossingen bedragen.

De variabele rentevoet

De variabele rentevoet wordt op contractueel bepaalde tijdstippen aangepast in functie van de referte-index. Die brengt de algemene schommelingen van de intrestvoeten op de markt in kaart. Kies je voor een variabele intrestvoet, dan zijn daar dus bepaalde risico’s aan verbonden. Je maandelijkse aflossingen kunnen stijgen of dalen.

Bekijk de rentestanden voor woonleningen in België.

Voor- en nadelen van een vaste en variabele rentevoet

Voor- en nadelen van een vaste en variabele rentevoet

Hoe kiezen tussen vast of variabel?

De zwaarste periode voor de afbetaling van een woonkrediet is de beginperiode. Jonge tweeverdieners verdienen over tien of twintig jaar wellicht een stuk meer dan vandaag. Daarom is het verstandig om je afbetalingen de eerste jaren zo klein mogelijk te houden. 

De herfinanciering: zo werkt het

Bij een herfinanciering laat je je huidig krediet vervangen door een nieuw, voordeliger krediet. Zo kun je aan gunstigere voorwaarden lenen en maximaal profiteren van een lagere rentevoet. Dat is handig, want rentevoeten evolueren voortdurend. De herfinanciering biedt dus een oplossing voor wie leent aan een (hogere) vaste rentevoet. 

Interne herfinanciering

Het makkelijkste is aan je eigen kredietverstrekker een herziening vragen, desnoods nadat je eerst bij de concurrentie hebt gevraagd naar de voorwaarden die je daar zou krijgen om je lening te laten overnemen. Gaat je bank daarop in, dan wordt een nieuw afbetalingsplan opgemaakt met lagere maandelijkse terugbetalingen of een kortere looptijd.

Je betaalt in dat geval: 

  • dossierkosten voor de extra administratie 
  • drie maanden intrest op het uitstaande bedrag als schadevergoeding. 

Hierover onderhandelen is meestal mogelijk. 

Herfinanciering bij een andere kredietverstrekker

Ook aan een herfinanciering van je hypothecaire lening bij een andere kredietverstrekker zijn kosten verbonden: 

  • een herbeleggingsvergoeding: maximaal drie maanden intrest op het nog te betalen kapitaal
  • de handlichtingskosten: kosten verbonden aan de opheffing van de bestaande hypotheek
  • notariskosten, aktekosten en registratierechten voor de nieuwe hypotheek
  • dossierkosten
  • en kosten voor het aanpassen van je schuldsaldoverzekering.

De kosten om een nieuwe goedkope lening aan te vragen bij een andere kredietverstrekker liggen dus hoger dan als je bij de huidige kredietverstrekker blijft. En die weet dat ook. Daarom zal je eigen kredietverstrekker door zijn sterkere positie bij een herfinanciering vaak bij een hoger tarief blijven dan de nieuwe bank.

Ondanks de kosten kan het voordelig zijn om tijdig te informeren naar een herfinanciering. Zeker wanneer de huidige rentevoet laag is.

Is een herfinanciering nuttig voor mij? Doe de simulatie.

Je hypothecaire lening afsluiten in 5 stappen

Het afsluiten van een hypothecaire lening is een vrij complex proces. Het is dan ook belangrijk dat je de juiste keuze voor jouw situatie maakt. Wij loodsen je er in vijf stappen doorheen.

1. Lees je in

Je hebt deze gids bijna volledig doorgenomen. Je bent dus al best goed geïnformeerd. Daarnaast is het ook belangrijk dat je een goed beeld hebt over je eigen financiële situatie. Wat is je budget voor je droomwoning? Hoeveel denk je te moeten lenen? En op welke termijn? Denk alvast na over deze vragen zodat je de volgende horde vlot kunt nemen. 

2. Eerste gesprek

Je eigen bank is een goed begin, maar sluit zeker geen andere partijen uit. Voor het eerste gesprek is het handig dat je deze documenten bij de hand hebt:

  • verkoopovereenkomst, compromis of offerte (als het gaat om nieuwbouw of renovatie)
  • je meest recente belastingaangifte
  • enkele recente loonbrieven
  • overzicht van maandelijkse uitgaven (ook lopende leningen)

3. De beste keuze maken

Ben je bij verschillende kredietverstrekkers langs geweest? Dan is het tijd om alle voorstellen te vergelijken. Let op, de beste hypothecaire lening is niet automatisch die met de laagste rentevoet. Neem alle factoren in beschouwing:

  • Is een vaste formule over een looptijd van 20 jaar de juiste oplossing voor mij (denk outside the box)?
  • Denk aan de fiscale voordelen van je lening: optimaliseer waar mogelijk. 
  • Een lening is een langetermijn-engagement. Optimaliseer je verzekeringen zodat je in je woning kunt blijven wonen als je partner iets overkomt (schuldsaldoverzekering, verzekering gewaarborgd wonen).

Weet je het echt niet? Ga met je voorstel naar een specialist en laat je bijstaan.

4. De hypotheekaanvraag ondertekenen en de overeenkomst finaliseren

Is je hypotheekaanvraag goedgekeurd door je kredietverstrekker? Dan staat niets de aankoop van je droomwoning nog in de weg. Vergeet niet dat de meeste financiële instellingen je verplichten om ook een schuldsaldo- en brandverzekering bij hen af te sluiten. Is je kredietverstrekker een bank? Dan moet je wellicht ook een rekening openen waarop je je loon moet storten. 

5. Het kapitaal ontvangen

De dag van de verkoop (bij het ‘verlijden’ van de notariële akte) stort je kredietverstrekker het volledige bedrag op rekening van de notaris zodat de nodige centen voorhanden zijn om je droomwoning aan te kopen. 

Nu je weet wat een hypothecaire lening precies is, welke types er bestaan, wat de voorwaarden zijn om een hypotheek af te sluiten en welke kosten erbij komen kijken, ben je perfect gewapend om de beste hypothecaire lening voor jouw droomwoning te vinden.

Ga in zee met een expert

Laat je liever een expert zoeken naar jouw gedroomde woonkrediet? Vertrouw dan op Immotheker Finotheker.