Acheter une maison : quels frais devez-vous calculer?

Acquérir une maison est un investissement important. A quels frais devez-vous vous attendre – lors de l’acquisition et ensuite au moment où vous serez propriétaire d’une habitation - pour ne pas être trop serré sur le plan financier?

Vous connaissez le prix d’acquisition, mais de quels frais et dépenses devez-vous tenir compte une fois l’habitation achetée?

Alex Geens, l’expert immobilier fiscal de Immotheker Finotheker : “Pour bien maîtriser votre situation financière future, il est important de tenir compte de tous les frais: les frais d’acquisition et les frais que vous devrez supporter par la suite en tant que propriétaire. Parmi les frais d’acquisition, il y des frais liés au processus d’acquisition de l’habitation d’une part et ceux liés à l’obtention de l’emprunt d’autre part”.

L’acquéreur paie-t-il tous les frais?

Alex Geens: “Lors de l’acquisition d’une maison, l’acquéreur paie, outre le prix d’acquisition, tous les frais, hormis ceux qui sont propres au vendeur.

L’acquéreur supporte les frais qui sont liés à l’acquisition. Il doit payer les droits d’enregistrement, les honoraires et les frais administratifs du notaire.

Les droits d’enregistrement doivent être payés dans les quatre mois qui suivent la conclusion de la convention de vente. À ce moment, la convention de vente est généralement rendue officielle par la passation d’un acte notarié. Lors d’une vente publique, l’acte est rédigé au moment de l’adjudication de l’habitation au plus offrant. L’acquéreur doit payer les frais d’acte dans les 5 jours de l’acquisition et dispose généralement de 4 à 6 semaines après le jour de l’acquisition pour payer le prix d’acquisition (offert). Quand la procédure d’acquisition prévoit un droit de surenchère, l’acquéreur initial est averti quand aucune enchère n’est émise et les délais commencent à courir à partir de ce moment. Tenez compte du fait que les frais de notaire en cas de vente publique sont plus élevés qu’en cas de vente sous seing privé. Ces frais sont encore plus élevés en cas de vente publique forcée.

“Pour les ventes publiques, vous pouvez lire sur les affiches jaunes quels sont les suppléments qui doivent être payés et ainsi estimer les frais à supporter. Éventuellement, vous pouvez demander au notaire l’ensemble du cahier des charges de la vente ”.

À combien s’élèvent les droits d’enregistrement?

Alex Geens: “Une partie importante des frais de l’acquéreur comprend les droits d’enregistrement. Ceux-ci dépendent du revenu cadastral de l’immeuble en question, mais votre situation personnelle compte également : avez-vous des enfants à charge, êtes-vous propriétaire d’autres immeubles? Ces facteurs, notamment, définissent s’il s’agit d’une habitation modeste ou non. La localisation joue également un rôle : les droits d’enregistrement diffèrent entre la Flandre, la Wallonie et Bruxelles. L’abattement vous permet – s’il s’agit de votre premier logement – de bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement que vous devez payer.

En Flandre, si vous achetez pour la deuxième fois une habitation propre, mais que vous avez vendu votre première habitation ou vous allez le faire, vous pouvez ‘reporter’ une partie des droits d’enregistrement de votre première acquisition. Il faut cependant que vous ne possédiez pas une autre habitation. Si l’habitation était déjà vendue, les droits d’enregistrement que vous avez déjà payés pour cette première habitation sont imputés. Par contre, si vous devez encore vendre l’habitation, une restitution interviendra ultérieurement.

Quand vous achetez une nouvelle habitation, le prix peut différer selon la formule de vente. Si vous achetez le terrain à bâtir et la construction du même propriétaire, vous ne payez pas de droits d’enregistrement, mais une TVA sur le tout. Dans la majorité des cas, le terrain à bâtir et la construction sont vendus séparément et vous payez des droits d’enregistrement sur le terrain à bâtir et une TVA sur la construction.

Que payez-vous au notaire et que payez-vous à la banque?

Alex Geens: “Vous payez également des frais de notaire en tant qu’acquéreur. Là vous devez faire une distinction entre les frais pour les prestations du notaire et les frais que le notaire engage pour régler l’inscription hypothécaire et les autres formalités. Enfin, vous payez également des frais d’administration à votre banque pour votre dossier.

En résumé, vous devez payer les frais portant sur votre emprunt, les frais d’acte pour l’inscription hypothécaire, les honoraires du notaire et les droits d’enregistrement relatifs à l’inscription hypothécaire, les frais du conservateur des hypothèques et les frais administratifs pour votre dossier auprès de la banque”.

“Ne calculez pas seulement les frais relatifs à d’acquisition et les coûts de l’emprunt, mais également les frais plus élevés auxquels vous serez confronté une fois devenu propriétaire ».

Tenez compte des frais que vous devrez supporter en tant que propriétaire.

 Alex Geens: “Si vous souhaitez garder à tout moment le contrôle de votre situation financière, vous devez non seulement tenir compte de tous les frais d’acquisition, mais également de tous les frais futurs qui pèseront sur vous en tant que propriétaire. Chaque année, vous payez non seulement le précompte immobilier sur le revenu cadastral indexé, mais les frais de réparations et d’entretien sont également entièrement à charge du propriétaire, tout comme l’assurance incendie par exemple. Pour l’entretien normal de votre habitation, il faut compter en moyenne 0,5% de votre prix d’acquisition total sur base annuelle. Le coût total peut également être fortement influencé par les coûts énergétiques du logement qui explosent parfois, surtout pour les habitations plus anciennes non rénovées. Tenez également compte des coûts qui augmentent pour les enfants au fur et mesure qu’ils grandissent. Pouvez-vous encore épargner en imputant tout ou êtes-vous dans le rouge? Ces aspects sont également à prendre en compte si vous voulez connaître votre situation financière après l’acquisition d’une habitation.