Sterke daling van kredietaanvragen deze zomer: zijn huizen onbetaalbaar geworden?

Leuven, 3 oktober 2022 – Wordt een eigen huis stilaan onbetaalbaar? Immotheker Finotheker John Romain analyseert de cijfers en trekt de nodige conclusies. “Het wordt in elke regio van het land moeilijker voor jongeren, alleenstaanden of mensen uit de lagere middenklasse om een eigen woning te kopen. Eén lichtpuntje: de huizenmarkt is aan het veranderen in een kopersmarkt, waardoor prijzen op termijn kunnen zakken.”

Wordt een eigen woning stilaan onbetaalbaar voor de gemiddelde Belg?

• De hypothecaire rente is sinds vorig jaar meer dan verdubbeld, de leencapaciteit is daardoor afgenomen met 10 à 15%, afhankelijk van de leentermijn. De tendens is stijgend.
• In de maand juli 2022 waren er ten opzichte van dezelfde maand in 2021 15% tot 47% minder leenaanvragen. Er zijn dus minder kopers op de woningmarkt. De tendens is stijgend.
• Vanaf 1 januari 2023 komt de nieuwe regelgeving rond EPC-labels in voege: kopers moeten binnen de vijf jaar de EPC-score van hun woning op label D of een nog betere score zien te krijgen. Meer dan 40% van de huidige koopwoningen haalt die score niet.
• De renovatiekost om het gevraagde EPC-label te halen, loopt al snel op tot 50.000 euro of meer. De gemiddelde woonlening bedraagt 200.000 euro. Deze maatregel verhoogt de woonlast dus met 25 %.
• De woningmarkt is aan het veranderen van een verkopers- naar een kopersmarkt.

Baksteen ligt steeds zwaarder op de maag

Het cliché wil dat dat Belg geboren wordt met een baksteen in de maag: een eigen huis, daar heeft hij veel voor over. Maar voor een groeiende groep Belgen wordt die droom steeds moeilijker te realiseren. De energiecrisis weegt zwaar door in het budget. De huizenprijzen zijn nog nooit zo hoog geweest, terwijl de rente stijgt. De inflatie is torenhoog en heeft haar piek nog niet bereikt.  De stijgende energieprijzen in de indexkorf laten de lonen mee stijgen, wat de inflatie kan aanwakkeren maar zeker de koopkracht in standhoudt. De euro is al stevig afgezakt en wordt steeds zwakker ten opzichte van de dollar; om de euromunt te beschermen, moeten de rentes in Europa verder stijgen zodat de geïmporteerde inflatie - zowat alles moet betaald worden in dollar - beperkt wordt. En dan hebben we het nog niet gehad over de Oekraïens-Russische oorlog. Kijken we aan tegen een collectieve verarming?

15% tot 47% minder kredietaanvragen

Laten we eens kijken naar de cijfers. De hypothecaire rentes zijn meer dan verdubbeld, de leencapaciteit is daardoor afgenomen met 10 à 15% (afhankelijk van de leentermijn). Die tendens is stijgend.

In de maand juli 2022 waren er in vergelijking met dezelfde maand in 2021 15% tot 47% minder leenaanvragen en dus minder kopers in de markt. Ook die tendens is stijgend. Dat vraagt enige nuance: in 2021 kwamen we net uit de volle coronapandemie en hadden we een historisch lage rente. 2020 was het jaar van de lockdowns, 2019 was het laatste jaar dat kopers nog konden genieten van de woonbonus in Vlaanderen. Daarom moet je teruggaan tot 2018 voor een goed referentiejaar. Als je de eerste zeven maanden van 2018 vergelijkt met die van dit jaar, zie je dat het aantal hypothecaire leningen voor de aankoop van een woning onder de registratierechten is teruggelopen met 19 %, voor een nieuwbouw met 13,3%, voor een aankoop met verbouwingen met 35,7% en voor verbouwingen tout court met 21,7 % (cijfers NBB).

Wat leren die cijfers ons? Er is heel wat onzekerheid in de markt. Er zijn steeds minder kopers, hun leencapaciteit sterk is afgenomen. Hoe hoger de rentevoeten, hoe moeilijker het voor kopers wordt.

Woning energiezuinig maken verplicht

En er is nog meer slecht nieuws op komst voor potentiële kopers: de nieuwe wetgeving rond EPC-labels zal de reële kostprijs voor veel huizen – en dan in het bijzonder aan de onderkant van de markt – nog opdrijven. Als je vanaf 1 januari 2023 een huis koopt in het Vlaams Gewest, ben je verplicht om binnen de 5 jaar na de notariële akte de EPC-score van je huis terug te brengen tot label D of een nog betere score. Meer dan 40% van de woningen haalt dat label vandaag niet en heeft zelfs de slechtste energiescore F of E. De kost van deze renovatie loopt al snel op tot 50.000 euro en meer. Die som moet je dus binnen de vijf jaar op tafel kunnen leggen om te voldoen aan deze nieuwe verplichting. De gemiddelde woonlening bedraagt 200.000 euro. Als je een woning koopt met een slecht energielabel, verhoogt dat je leenlast dus met 25%. Kopers móeten dit meenemen in hun financieel plan. Ofwel kan je dit bedrag zelf financieren, ofwel moet je extra lenen.

Met deze nieuwe energieverplichtingen zal het in elke regio van het land moeilijker worden voor jongeren, alleenstaanden of mensen uit de lagere middenklasse om een eigen woning te kunnen kopen.

Banken worden strenger

Kredietverstrekkers beginnen deze energieverplichtingen al in te calculeren: ze worden strenger voor huizen die niet energie-efficiënt zijn. Sinds 1 juli 2021 is het EPC-certificaat in Vlaanderen of het EPB-certificaat (Energy Performance of Buildings) in Brussel of Wallonië sowieso een verplicht document als je een hypotheek aanvraagt. Die verplichte opvraging van de energiescore kadert voor de Nationale Bank in de risicoanalyse die banken moeten maken van hun vastgoedportefeuille. Banken willen het risico niet lopen dat woningen met een slechte energiescore – met label E, F of G (voor Wallonië of Brussel) – minder waard worden bij de abrupte, door de overheid voorziene/opgelegde transitie naar een duurzamere economie. Ze willen deze woningen dan ook zo weinig mogelijk in hun kredietportefeuille hebben. Banken willen zelf dus geen te grote risico’s lopen en zullen allicht de quotiteit (wat je mag lenen t.o.v. de waarde van de woning) verder beperken en het tarief verhogen voor de energieverslindende woningen met EPC-label E, F of G. Als koper moet je dus die extra 50.000 euro – of meer – binnen de vijf jaar kunnen ophoesten, hetzij doordat je deze voorziet als financiële reserve hetzij doordat je ze gaat lenen. Deze meeruitgave los je niet op met een gratis verbouwingskrediet: de som moet nog altijd betaald worden, wel betaal je nadien (fors) minder aan energie.

Worden huizen goedkoper?

De cijfers liegen niet. Er zijn minder leners - en dus kopers - in de woningmarkt. Die is aan het vertragen door de sterke stijging van de rentes, de onzekerheid rond de nog steeds stijgende energiekosten en de steeds duurdere inhoud van je winkelkar. Toch is er ook een lichtpuntje aan dit hele verhaal:  er zijn minder gegadigden voor een pand en dat is een goede zaak als je wil kopen. Zorgt dat voor een daling van de prijzen op de vastgoedmarkt? Misschien nog niet meteen: eigenaars hebben tijd nodig om te beseffen dat de markt aan het veranderen is. Energiezuinige woningen met een goede ligging en in goede staat zullen niet zo snel in prijs dalen, omdat ze worden gekocht door de hogere middenklasse. De energieverslindende woningen met een slecht EPC-label aan de onderkant van de woonmarkt die gekocht worden door de lagere middenklasse, jongeren en singles, zullen wel moeten zakken: anders zijn ze voor deze doelgroep onbetaalbaar. En dus onverkoopbaar voor de eigenaars.

Meer informatie over dit bericht

Immotheker Finotheker
John Romain
Bestuurder directeur
Tel. 016 46 85 43